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“借名买房”惹来的官司
2022-11-28 20:57 本文来源:中国消费者报•中国消费网 作者:余知都

中国消费者报报道(记者余知都)“尽管费尽周折赢下了这场官司,但希望大家以我为戒,不要再做‘借名买房’的傻事了。”11月28日,经历了一场官司的湖南长沙消费者徐永波对《中国消费者报》记者说。

案件起因:借名买房 妹夫反目

今年45岁的徐永波是一名出租车司机,和妻子感情不好,因家庭矛盾频发而多次提出离婚。由于居住房是婚前妻子名下的,为保障自己“离婚”后有房可居,徐永波瞒着妻子,与堂妹徐文洁达成口头协议,以徐文洁的名购置了某楼盘204房,面积80.68平方米,总价355319元。为稳妥起见,徐文洁的丈夫彭述专门找来律师为堂哥借名买房出谋划策。

2013年12月29日,徐永波将165319元(其中包括向徐文洁借款5万元和向堂弟徐文浩借款4万元)通过现金存款的形式转入徐文洁的银行卡缴纳首付款,并以徐文洁的名义与楼盘开发商签订《商品房买卖合同》。2014年4月25日,以徐文洁名义向工商银行按揭贷款19万元支付剩余房款,贷款期限20年。同年5月开始,徐永波按月定期通过现金存入的方式将还款金额存入徐文洁名下用于还贷的工行卡。起初,该卡由徐文洁保管,几个月后,为便于还款,徐文洁将该卡交与堂哥徐永波自行保管。

2015年11月10日,徐文洁协助堂哥办理不动产证,房屋登记在徐文洁名下。

为了不让妻子发现购房一事,徐永波每月都在还款日期临近时凌晨一两点收班回家的路上,在家门口附近的工商银行通过柜员机向“徐文洁”的银行卡现金存入还款金额。到2020年5月,一晃还款已经6年。其间,随着女儿长大,徐永波夫妻俩的感情磨合得越来越好。然而,原先感情甚笃的堂妹徐文洁和妹夫彭述此时却出现感情裂痕,甚至闹到法院起诉离婚。对此,徐永波隐隐感到有些不安。

想起当初借名买房只是与堂妹口头约定,而并没有书面协议,担心节外生枝的徐永波找到徐文洁把自己的顾虑和盘托出。2020年6月14日,徐永波与徐文洁就借名买房一事补签了《借名购房合同》,主要载明徐永波以徐文洁名义购买某楼盘204房,并缴纳购房首付款165319元,徐永波还清贷款后,徐文洁有配合徐永波办理过户手续的义务,过户费用由徐永波承担。堂弟徐文浩、徐文清在《借名购房合同》上签字见证。

拿到这份《借名买房合同》后,徐永波一颗悬着的心终于放下了。然而,2020年6月底的一个凌晨,徐永波收工后照例去银行现金缴存时,却发现“徐文洁”名下用于还款的银行卡被“锁卡”,导致徐永波不能按时进行还贷。事后得知,因徐文洁和彭述在离婚诉讼期间,双方的财产(包括银行卡)均被冻结。更令徐永波猝不及防的是,此时妹夫彭述不认可该借名买房一事,并认为是徐文洁为转移夫妻财产与堂兄徐永波联手导演的一出戏。

法庭辩驳:是非曲直 各执一词

为了要回自己用辛苦钱买来的房屋,2021年初,徐永波将徐文洁及彭述告上法庭,请求法院判令徐文洁、彭述协助自己办理204房过户手续,并将房屋变更登记至自己名下。长沙市天心区人民法院公开开庭进行审理。

庭审现场,徐永波陈述了自己借名买房的起因,以及支付首付款和偿还银行按揭款的过程,并出示了相关证据。

徐文洁认可堂哥徐永波借名买房一事,并表示购房款都是徐永波的,且银行按揭也一直是徐永波在还款。徐文洁同时表示,彭述知道该借名买房事宜,当时还是彭述联系一名熟人律师告知兄妹俩如何操作借名买房,买房当天,彭述也去了楼盘现场。徐文洁借给徐永波5万元作首付款,彭述也知情。

彭述则辩称不认同借名买房。首先,徐永波称借名买房是为了防止与妻子离婚后无房居住,该行为违反了夫妻忠实义务,其行为本身不是善意的,且该说法缺乏足够的说服力,不符合日常行为逻辑。经查询,徐永波夫妻名下已有两套房屋,其声称离婚后无房居住,与事实不符。其次,徐永波提供的《借名买房合同》系事后单独与徐文洁补签,且补签的时间在彭述和徐文洁之间的离婚诉讼之后,有转移财产之嫌。为徐永波提供有利证言的证人都是其亲戚朋友关系,缺乏证明力。徐永波提供的银行流水的材料显示,按揭还款大多是通过现金还款,其提供的流水并不能说明按揭还款就是其本人偿还的。第三,徐永波家庭名下已有两套住房,根据长沙市限购政策,徐永波声称的“借名买房”违反购房政策,属于限购范围,徐永波的诉请有悖于政府关于房地产市场宏观调控政策,损害社会公共利益。

彭述还辩称,房屋是自己去购买的,他与徐文洁一起去看的房,合同都是徐文洁个人签字,自己没签字的原因是不需要两个人签字,票据原件也是徐文洁保管。

关于购房的目的,徐永波主张其是为了避免离婚后无房可住,故借名买房;彭述主张其购房目的是投资。徐永波认为彭述投资说法站不住脚,因为彭述与徐文洁名下房屋面积均在130平方米左右,没必要购买仅80平方米的房屋,且彭述与徐文洁生活地与涉案房相距甚远。此外,徐文洁也表示,其家庭所有房产都是彭述的名字,除了204房,且彭述在此前先后两次起诉离婚时,均未将204房作为夫妻共同财产提出分割,证明彭述知晓涉案房屋不属于他。对此,彭述辩称,之所以在离婚起诉中没有提及204房,是因为法院会查明全部房屋,且为了节约诉讼费。

关于首付款的支付,徐永波主张是其自己的存款以及向徐文浩借款4万元,向徐文洁、彭述借款5万元,自己将现金给徐文洁,由徐文洁存入其卡中并刷卡支付的。对此,徐文洁表示认可。彭述则认为首付款是徐文洁支付的,家里的钱都是徐文洁在管。

关于房屋还贷情况,徐永波主张自己从2014年开始还贷,并说明了自己还贷的几种情况。其主要是以现金存入的方式还贷,如果现金不够,就必须取款还贷,即从自己的银行卡取出存入堂妹“徐文洁”还贷卡里,而自己银行卡取款与还款存款当天的存取款数额是完全一致的,充分证实自己的还贷事实。此外,还贷卡的所有交易记录几乎只有还贷记录,而且恰恰是还贷款的金额,充分说明此卡是专门用来还贷的,间接证实借名买房的事实。徐文洁对徐永波主张的还款情况不持异议。彭述则表示贷款情况不清楚,都是徐文洁在管,还款金额小,自己没过问。

关于房屋使用情况,徐永波提交了204房的购房发票、维修基金收据、契税发票、物业费发票、水电费收据、产权费收据等,证明上述收据的原件均由其保存。对此,徐文洁予以认可。彭述则认为其与徐文洁婚姻关系存续期间,家里重大资产由徐文洁保存,有可能是徐文洁将资料给徐永波保存。徐永波、徐文洁、彭述均认可204房现在处于未装修、闲置状态。彭述主张房屋系闲置等待升值,徐文洁对此不予认可,徐文洁表示其家庭所有房屋都是装修出租的,房屋闲置不合理。

水落石出:抽丝剥茧 法官断案

长沙市天心区人民法院认为,《民法典》第二百二十条第一款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”第二百三十四条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”

法院审理认为,本案争议的焦点为徐永波与徐文洁是否存在借名买房合同关系。本案诉争的房屋购买时间为2013年12月,徐永波与徐文洁签订《借名购房合同》为2020年6月,彭述抗辩称徐永波与徐文洁系堂兄妹,该《借名买房合同》签订时间系在彭述与徐文洁婚姻关系出现问题后,不能排除徐永波与徐文洁系为转移财产所为。仅凭徐永波与徐文洁签订的协议,法院无法确认借名买房合同关系是否存在,因此,法院认为,判断借名买房关系是否存在,除了要看双方是否有协议约定,还应当综合分析购房时双方当事人真实意思表示,并结合房款支付、房贷偿还、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析,再确定房屋归属。

法院对此进行综合分析,对徐永波陈述的还款细节进行了认真调查分析。

徐永波为避免妻子刘艳芳发现其买房一事,故采用定期现金存款,一部分为徐永波开出租车的现金收入,另一部分从尾号9608的银行卡上取款,然后存入徐文洁尾号为1213的还贷银行卡,且在同一ATM机上即取即存,时间上相隔不足1分钟。

存款多发生在深夜,徐永波开出租车晚班下班后,去完成按揭还款。凌晨还款的ATM机网点距离徐永波家不足500米,徐永波下班回家方便将自己累积的现金存入还贷银行卡;而徐文洁家距离该ATM机相距10余公里,不可能在深夜到此网点存款千余元的。

对徐永波的上述说法,徐文洁予以认可。

法院经审查并结合相关事实,确信徐永波与徐文洁之间存在借名买房合同关系的事实具有高度可能性,且按当时的政策该房屋不属于限购范围,故法院认定徐永波借名买房事实存在。

据此,长沙市天心区人民法院作出一审判决,判令徐文洁、彭述于判决生效后10日内将204房过户至徐永波名下。彭述不服一审判决,上诉至长沙市中级人民法院。日前,长沙市中级人民法院审理后作出维持原判的判决。

提醒:借名买房不可取

“当事人无论出于何种原因,借名买房都是不可取的。”湖南省消保委副主任兼秘书长吴卫在接受《中国消费者报》记者采访时表示,借名买房尽管法律没有禁止,但隐藏着极大的风险和隐患,如果处理不好,将会给当事各方造成极大的困扰。

吴卫进一步阐释说,一方面,实际出资人(借名人)可能面临多方面的风险。如借用他人名义购买房产,属于恶意规避法律法规政策的行为,双方订立的合同无效,实际出资人则无法取得产权。其次,如名义产权人反悔或私自转让、抵押,实际出资人也可能无法取得产权。此外,如名义产权人陷入财产或者离婚等民事纠纷,房产有可能被查封甚至拍卖。如果名义产权人去世,其继承人有可能不了解借名之事、不承认借名之事,甚至继承人众多,实际出资人可能陷入纠纷,最终无法取得房产。

另一方面,名义产权人也可能面临风险。目前,国内多个城市对买房实施限购政策,且政策存在经常变化的可能,如名义产权人后期自己打算买房,可能因借名行为丧失买房的资格。其次,国内多家银行对购买第二套房产提高了首付比例、收取更高的贷款利率,名义产权人在后期自己买房时,可能需要支付更高的首付比例,给付更高的贷款利息。再者,对于借名贷款买房的情况而言,实际出资人是实际还款人,名义产权人是名义还款人。如实际还款人逾期偿还贷款,可能对名义还款人造成信用损失。

吴卫提醒消费者在购买房产时,一定要慎重考虑可能存在的风险以及自身可承受风险的能力,不要为一时之便借用他人的名义买房,更不要因蝇头小利而出借自己的名义给他人买房,以规避不必要的损失和风险。(文中涉案人员均为化名)

 

责任编辑:赵英男