中国消费者报北京讯（记者孙蔚）随着国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》发布，保障性租赁住房纳入到基础设施公募REITs试点范围，住房租赁行业也迎来了新的风口。近日，在戴德梁行2021房地产市场年终线上发布会上，戴德梁行高级董事胡峰对公募REITs市场进行了盘点，他认为公募REITs有助盘活租赁住房存量资产。

2021年6月，首批基础设施公募REITs产品于沪、深交易所正式上市，标志着国内公募REITs市场正式落地。首发的9单产品募集规模超300亿元，自产品上市以来，二级价格和可分配金额累积等方面表现均较为出色，首批9单产品全部实现正收益，股价平均涨达20%。

胡峰表示，保障性租赁住房着力于提升居住品质，满足过渡阶段的租住需求，实现新市民、青年人职住平衡，提升租住幸福指数，但租赁住房项目往往面临取得成本高、税费占比大、投资回报率低等主要问题。近几年随着部分城市推出R4租赁住房用地、鼓励利用闲置用地及存量住房改造租赁住房以及对于租赁住房企业税收优惠等相关政策的出台，租赁住房这类资产在供给及经营端的痛点逐步得到缓解。公募REITs作为创新金融工具，打通了保障性租赁住房的权益融资渠道，实现投、融、建、管、退环节的收益与效率的提升，盘活住房租赁存量资产。

发行公募REITs产品，对底层资产的运营情况、资产管理能力都提出了更高的标准，稳定的现金流是保障项目成功发行的重要条件。这也驱动租赁住房企业通过精细化运营管理，提升服务品质，实现开发-培育-退出-再开发的良性可持续循环。

胡峰建议：“保障性租赁住房只租不售的特点，在没有市场交易和参考的情况下，如何为这类资产合理定价成为各方关注点。参考过往租赁住房类REITs项目及首批公募项目，我们认为收益法(DCF)可以说是最合理的底层资产评估方法。”

据介绍，截至目前，戴德梁行共参与6单基础设施公募REITs底层资产的评估及市场调研工作，资产类型涵盖仓储物流、产业园区等。在租赁住房领域，从2017年底，戴德梁行助力新派公寓资产证券化成功发行，正式开启了租赁住房资产证券化探索之路。截至2021年8月，全国发行租赁住房类REITs产品20单，累计发行超过260亿元。