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假离婚+假结婚 中介卖房赚差价
2021-09-14 22:04 本文来源:中国消费者报 作者:余知都

中国消费者报报道(记者余知都) 有人要卖房,却因限售政策不能出售;有人想买房,也因限购政策不能如愿。于是,“精明”的房产中介为双方策划并导演了一出假离婚、假结婚再真离婚的荒诞剧,如此一番操作,房屋买卖双方的意愿都得以实现,房产中介也从中大赚了一笔。然而,就在近日,随着湖南省长沙市望城区人民法院的一纸判决,这起看似完美的房屋买卖交易被宣布无效。

9月6日至7日,《中国消费者报》记者走访长沙市望城区人民法院、长沙市望城区不动产登记中心,了解了这出荒诞剧的来龙去脉。

房屋买卖 中介支招

“月落湘江,坠地成岛。”近年来,地处湖南长沙望城区的月亮岛风景区成为当地房产板块的新宠。张玉保和周芳夫妻几年前就在此购置了一套97平方米的房屋,因资金周转需要,2020年10月,夫妻俩准备将这套房屋卖掉,但由于取得不动产证未满4年,根据长沙市住宅商品房限售政策,该房屋尚不能出售,两人为此犯了难。“没问题,只要按我的方法去做,保证能帮你们把房子卖出去。”正当张玉保夫妻因限售政策无法卖房一筹莫展时,房产中介唐炜的一席话让夫妻俩喜出望外。唐炜说出了自己的“锦囊妙计”:“你们夫妻先办个假离婚,房屋过户到其中一人头上,然后,得到房屋的这个人与购房者假结婚,再以夫妻财产过户的名义将房屋过户到购房者名下,接下来再与购房者离婚。如此一来,你们的房屋就顺利地卖出去了。”

张玉保和周芳欣然接受了唐炜的售房“妙计”,并当即与唐炜签订了一份《房屋独家销售合作协议》。双方约定:该房屋委托唐炜以85万元出售,实际成交价高于85万元的部分全部归唐炜所有。

几天之后,21岁的江西姑娘彭畅经人介绍,找到唐炜咨询购房事宜。原来,彭畅急于购买婚房,但因自己和男友都是外地人,在长沙缴纳社保均未满两年,根据长沙限购政策未取得购房资格。唐炜遂将张玉保和周芳的房子以及自己的“锦囊妙计”推荐给了彭畅。彭畅和男友看房后表示很满意,并接受了这一购房“妙计”。

经过一番讨价还价,唐炜与彭畅谈好房价为106万元,该房价包括中介费、贷款费、个税、契税等。2020年11月24日,唐炜代张玉保与彭畅签订了《购房合同》,合同签订后,彭畅当即支付了5万元定金。

多收少付 中介赚差价

签完合同回到家后,彭畅心里越想越不是滋味。“自己还没结婚,却先要跟别人结婚再离婚,到时跟男友结婚,户口本上就有了离异的记录,如果对方到时不肯离婚呢?”想到这,彭畅不免有些后怕。

次日,彭畅找到唐炜明确表达了自己的担忧,想等到有购房资格后再买房,要求唐炜退还定金。唐炜听后表示:“合同是你自己签的,毁约可以,但定金不能退。”

听说定金不能退,彭畅急了,声称自己的首付款筹不够,无法履行合同。看到唐炜不退定金的态度坚决,彭畅扬言要报警。

“我干这行很多年了,你尽管放心,办理结婚过户不是什么难事,顶多也就是打了政策的擦边球而已,没有什么风险。如果你首付款不够,我可以先借给你一笔钱,等房屋办完过户再还我都行。”见彭畅要报警,唐炜开始一脸笑容好言相劝,在信誓旦旦保证可以过户的同时,还表达了愿意借钱的诚意。

在唐炜的反复劝说下,彭畅打消了解除合同的念头。

2020年12月28日,在唐炜的提议下,彭畅向唐妻杨爱蓉出具一张19万元的借条,约定还款期限为2021年1月31日之前。当日,杨爱蓉向彭畅银行账户转账19万元。

此后,包括上述19万元借款在内,彭畅向唐炜或唐炜指定的账户支付了106万元房款。唐炜将其中的85万元支付给了张玉保和周芳,唐炜获得购房差价21万元。其间,唐炜支付了房屋过户费用。

至此,整个操作过程在短时间内完成,张玉保和周芳卖掉了房屋,彭畅如愿买到了房屋,而唐炜也志得意满地赚了一笔可观的佣金。

对簿公堂 购房合同无效

办理不动产变更登记后,彭畅无意间得知,张玉保和周芳的房屋实际出售价格只有85万元。“中介赚钱可以,但一下子从中赚这么多,我实在接受不了。”于是,彭畅向杨爱蓉提出少还借款。杨爱蓉不同意,认为赚取房屋差价是唐炜跟张玉保、周芳夫妻当初协商约定的,跟彭畅无关;而且,彭畅是白纸黑字写了借条向杨爱蓉借的19万元。几经催讨未果,今年2月初,杨爱蓉一纸诉状将彭畅告上长沙市望城区人民法院,要求彭畅归还19万元借款。

今年5月底,长沙市望城区人民法院公开开庭审理此案。彭畅在庭审中辩称,19万元不是借款,而是临时周转款,且杨爱蓉已实际收回。

法院审理认为,彭畅为实现购房的目的,向杨爱蓉出具借条借款19万元用于支付房款,双方已形成民间借贷关系。本案民间借贷关系发生的原因,与房屋买卖相关联,故应当将民间借贷行为和房屋买卖行为结合起来进行综合评判。

望城区人民法院最终认定,此前各方签订的《房屋独家销售合作协议》《房屋买卖合同》,均违反公序良俗,属无效合同;同理,杨爱蓉向彭畅出借资金用于支付购房首付款的行为,也因违背公序良俗,同样无效。近日,法院判决,驳回杨爱蓉的诉讼请求。

目前,判决已经生效。

法院发司法建议书 有关部门积极响应

9月6日,审理本案的主审法官胡慧在接受《中国消费者报》记者的采访时表示,本案中,相关人员通过规避国家政策红线获取不当利益,与社会主义核心价值观相违背。如果对此类行为不加限制而任其泛滥,势必导致国家房地产宏观调控政策落空,同时还可能影响婚姻家庭关系稳定,增加交易风险,损害社会公共利益。

主审法官胡慧接受《中国消费者报》记者采访。

日前,望城区人民法院向长沙市望城区住房和城乡建设局、长沙市自然资源和规划局望城分局发出司法建议书,提出建议:

一是加强对房地产中介机构的管理,要求中介机构加强对中介人员的教育培训,增强从业人员遵纪守法的意识,对房地产中介从业人员的违法行为依法予以打击。

二是加强以夫妻更名方式办理不动产变更登记的管理。

9月7日,记者来到长沙市望城区不动产登记中心,中心主任吴曙告诉《中国消费者报》记者,该中心在接到法院的司法建议书后,立即向社会发布了风险提示,“我们将联合有关部门对此种行为依法予以打击,并加强以夫妻更名方式办理不动产转移登记的管理,经查实属于规避限售、限购政策的,作出不予受理的决定。”吴曙说

(注:文中人物姓名除“胡慧”“吴曙”外均为化名)

责任编辑:赵英男