中国消费者报报道（记者 孙蔚）近日，北京市规划和自然资源委发布公告，调整了海淀区海淀镇树村棚户区改造3宗地块的竞买规则。根据公告，这3宗地块将试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。由此，“新型共有产权房”正式进入公众视野。

事实上，自2017年起北京就开始推行共有产权房，即政府与购房者按份共有产权的政策性商品住房。那么，新型共有产权房与原来的共有产权房究竟有何区别?对于购房者来说是利好吗?记者对此进行了采访了解。

竞拍方式有调整

作为保障性住房的一种，共有产权住房，通俗来讲就是购房者和政府按照一定比例共同持有一套房产。按北京市共有产权房相关规定，政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭。购房者可购买房屋的部分产权，剩余产权则由政府持有，并要求5年内房屋不得转让，取得不动产权证满5年后的转让同样受到一定的限制，需要优先出售给房屋产权代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

贝壳研究院分析师潘浩告诉记者，从土地出让环节来看，此次推出的新型共有产权房地块最大的变化是引入了“竞政府持有商品住宅产权份额”的竞拍方式。当竞买报价达到土地上限价格时，就不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序;当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

北京市房协秘书长陈志表示，竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序，体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。政府层面考虑的是，开发商可以因为利润不高而不去高价拿地，但既然拿地了，就必须提供高品质的房屋。

准入门槛有降低

记者查阅土地出让公告后发现，北京市推出的新型共有产权房在准入门槛、出租、出售、再次交易后的房屋属性等方面，都与原有的共有产权房有明显区别。潘浩认为，新政有利于扩大共有产权房的覆盖面，而且对购房人让渡了很多权益。

具体来看，在购买条件方面，原有共有产权房的申请家庭应符合北京住房限购条件，且家庭成员在北京均无住房，一个家庭只能购买一套;单身家庭申请购买的，申请人年龄需为30岁以上。而对于新型共有产权房，申请家庭只需满足北京限购条件就可以买，并无其他限制条件。

在出租方面，原有的共有产权房是由政府及购房者按房屋所有权比例获取租金，与此不同的是，新型共有产权房的房屋租金全额为购房者所有。

出售溢价归业主

此次新型共有产权房与原政策最大的区别在于再次出售环节。购房人取得不动产权证满5年后，可按市场价格转让其持有的房屋产权份额，同时政府持有的产权份额也会一并转让，但政府只按产权比例收回原值房款，不参与溢价分成。这与传统的共有产权房规定“5年限售期满后，购房人只可以转售给同样具备共有产权房购买资格群体，且政府保留原有比例房屋产权”相比来看，政府将溢价部分留给了房屋所有者。

同时，对于再次出售后房屋的产权属性，《公告》规定，再次交易后，转让对象获得的房屋产权份额比例为100%，实际上已自动转为普通商品房。而此前的共有产权房如果想要转为普通商品房，需要先自购政府产权部分。

中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账。如果你买了一套新型共有产权房，总价1000万元，按个人份额80%计算，你出资800万元，政府出资200万元。5年后，你想卖房子，此时的市场价是1600万元，那么，政府所得还是原来的200万元，你可以拿到1400万元。并且转让对象还没有限制，只要具备北京商品房购房资格就可以购买。而按照以前的政策，出售共有产权房卖了1600万元，那么政府要得1600万元的20%，即320万元，你自己可以拿1280万元，并且转让对象必须是符合共有产权住房购买条件的家庭。“不比不知道，一比吓一跳。相信新型共有产权房政策出台后，有望改变之前共有产权房弃选率居高不下的局面。”张大伟表示，在房屋转让阶段政府仅按住房原值收取购房款，不参与房屋溢价分成，充分体现了让利于民。从中也可以看出，北京市政府用此种降低购房门槛的方式，来向高房价宣战，为的是能让更多有居住需求的购房者“上车”。