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多地提醒警惕长租公寓市场风险 《住房租赁条例》紧锣密鼓制定中
2020-09-18 14:22 本文来源:中国消费者报•中国消费网 作者:孙蔚

  中国消费者报报道(记者 孙蔚)近期,租赁领域尤其是长租公寓行业出现的乱象引起了相关部门的高度关注,随后多地对住房租赁市场的运行风险给予提示,对长租公寓因“高进低出”“长收短付”等产生的风险做出重点提醒,租赁行业首个管理条例——《住房租赁条例》也在紧锣密鼓地制定中,于9月7日向社会公开征求意见。

  过度金融化存隐患

  近几年来,在政策的支持下,长租公寓企业迅速在全国铺开,大批企业走上“二房东”的道路。为了快速实现规模扩张,个别企业采取了“高进低出”模式,即在市场上高价收房,再用比市场价更低的价格出租,以尽快获得现金流。另外,由于小型长租公寓企业融资困难,为缓解资金链紧张,常采取“长收短付”的模式,即收取租客一年的租金,而给房东按月支付租金。

  为了吸引租客,很多企业宣传租户可以“押一付一”,但为了尽快拿到资金,这些机构力推租户办理消费贷业务,租户以每月向网贷公司还贷款的方式来缴纳租金,网贷公司则一次性将租户一年或半年的房屋租金交付给运营机构。

  慢慢地,长租公寓这一房屋租赁生意开始过度金融化,甚至变成激进的“金融游戏”。如此发展的结果是,长租公寓的资金周转模式面临着巨大压力,一旦资金周转不灵,或者经营出现困难,资金链断裂便成为悬在长租公寓企业头上的“达摩克利斯剑”。在长租公寓企业爆雷之后,往往是房东租金被拖欠,租客交了大笔租金却面临被清退的风险,继而造成一系列的民生和社会问题。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是标准的“金融企业”,行业最大的问题是金融化带来的资金池风险,机构的实际控制人可以随意动用资金,企业跑路的概率加大。

  多地发布风险提示

  日前,上海、广州、成都、西安、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示,建议谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本。

  9月1日,上海市房地产经纪行业协会发文称,近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式,一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。上海市房地产经纪行业协会建议,选择信誉良好的公寓品牌,警惕收房租金过高或出租金过低,因支付周期越长风险越大,建议选择较短支付周期、向约定账号支付房租,防范“租金贷”风险,采用规范的合同文本,合法维护自身权益。

  9月1日,广州市房地产租赁协会发布风险提示,建议谨慎选择租赁企业、了解周边租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、查验房源信息和房源状况、拒绝非正常高佣金的诱惑。

  8月31日,成都市住建局发布消息,将开展住房租赁企业专项排查工作。成都市房地产经纪协会对会员企业存在“高进低出、长收短付”、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题进行全面排查,建立台账,要求企业自行整改,加强行业自律。

  西安则出台《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》,要求从10月1日起,收储本市国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业,其租赁交易资金将实施专户监管。

  《住房租赁条例》征求意见

  作为建立房地产长效机制的重要组成部分,住房租赁管理方面的相关法规备受关注。9月7日,住房和城乡建设部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。其中明确,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。

  在租金价格方面,征求意见稿明确要求,直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这条规定有三个含义。第一,租金指导制度将加快建立,体现了政府对于租赁市场引导的导向,即形成地方“基准租金”的概念;第二,租金公示制度将加快建立,后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息;第三,将建立租金监管制度,“稳租金”概念提出,成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”,后续租赁市场发展的过程中,租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

  征求意见稿对于租赁企业“高进低出”和“长收短付”等给予了重点关注,要求建立住房租赁资金监管制度。征求意见稿表示,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。

  值得关注的是,征求意见稿在扶持措施中提出,住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

  贝壳研究院高级分析师黄卉表示,征求意见稿扶持与惩戒并行,明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施,鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展,对住房租赁企业带来利好;同时,也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施,旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争,多举措推动市场良性进化。

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  如何防控风险合法维护权益

  长租公寓“高收低租”的套路,其实本质上和市面上很多预付式消费一样,风险极大。那么消费者应该如何防控风险?一旦遭遇长租公寓跑路,租客和房东又该如何主张自身权益?

  浙江金道律师事务所律师廖志松建议,出租、承租房屋时,要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构,查看其营业执照和相关资质,通过多种渠道了解其市场口碑和客户反映,慎重做出决定。

  确定租赁价格时,要多方了解市场价格区间,对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的租赁企业和租赁交易行为,自觉警惕市场风险。

  签订租赁合同时,要仔细审定租赁合同条款,避免霸王条款、隐形条款导致自身的合法权益受到损害。

  租客支付房屋租金时,建议向租赁合同约定的企业账户打款,谨慎向企业业务人员个人账户打款,同时注意避免一次性支付较大额度的租金,防止自身权益可能受到的损害。

  租户要谨慎选择“租金贷”产品。租金贷是住房租赁金融市场的产品,租客签订租赁合同时需特别留意有无租金贷条款,避免贷款不易取消、出现逾期失信等风险。需要办理租金贷产品时,要选择信誉良好、规模较大的贷款平台,并仔细阅读贷款合同内容。

  浙江西子明珠律师事务所律师杨杨则表示,如果长租公寓运营机构跑路,房东可以起诉中介公司,等法庭判决解除托管合同,再收回房子。租客可以起诉中介公司要求解除租赁合同,并要求中介公司返还剩余房租。在租客与中介公司的合同解除前,租客的租赁物使用权应当得到保护。即使房东认为自己有权要求租客退房,也应当通过民事诉讼的途径进行主张,无权通过断水断电的方式强制退房。

  (孙蔚)

责任编辑:任冬雪