在经过一段时间有价无市的僵持之后，房价终于出现回落。一些开发商开始发表“救市”言论，一些地方政府已经减税、补贴一起上，“行动起来”保楼市。如何理性看待目前的楼市调整？

    符合“调”的方向、“控”的目标

    房价回落，表明国家宏观调控收到成效。最近两年，房地产市场投机严重，房价节节攀升，有的城市一年实际涨幅竟超过50%。高企的房价给普通百姓带来巨大压力，也加大了金融、经济面临的风险。在这一背景下，央行去年下半年出台了更加严厉的房地产调控政策，提高购买第二套住房的首付比例和利息，投机需求遭到抑制。

    今年以来，从紧的货币政策继续实行，利率和存款准备金率接连上调，尽管最近为了救助中小企业，货币政策有所调整，但从紧的基调没有改变，房地产企业融资依然困难。为了尽快回笼资金，一些地产商开始打折促销，炒房者更是大量抛售，南方部分城市房价已经大幅回落，进一步加剧了购房者的观望气氛。

    研究表明，楼市调整一般要经历3个阶段，即从销量下降，到房价滞涨甚至下跌，再到销量回升。从8月份的统计数据来看，调整正从第一阶段向第二阶段过渡。挤掉房地产市场泡沫，引导房地产业健康发展，实现居者有其屋，是中央调控房地产的目标，应该说，现在的趋势是在向着这一目标而来。

    调整是金融风险的一块“试金石”

    楼市的调整也增加了金融风险。房地产市场红火的时候，银行向开发商和购房者发放了大量贷款，现在房屋销量下降，价格回落，投机者被大量套牢，开发商资金紧张，破产倒闭的可能加大，银行坏账将因此增加，金融风险不可小视。

    如何应对金融风险？一些人建议，银行应该放松银根，继续向开发商和购房者贷款，以维持房地产行业的持续繁荣。这种方法，在短期内可能奏效，但长期却是在酝酿更大的风险，无异于缘木求鱼。现在人们已经看得很清楚，房价在短期内大幅上涨不可持续，因为大部分人的收入增长远远赶不上房价上涨，最终的结果就是买不起房，房屋销量下降。

    因此，防范金融风险的办法，不是继续做大泡沫，而是尽可能减少泡沫。中央的房地产调控一直是这样做的，尤其有了美国次贷危机的前车之鉴，政策对投机性需求更加谨慎，对地产商贷款的审核也更加严格。去年9月，国家出台措施提高投机性购房的首付比例和利率，今年8月，央行、银监会又联合下发《关于金融促进节约用地的通知》，要求银行在商业性房地产等领域加强信贷审查。

    中央继续加紧的措施表明，楼市调整带来的不仅是金融风险的挑战，同时也是一个机会，一个让风险尽早暴露的机会，一个尽可能把不合格客户排除在银行贷款之外的机会。

    适度调整的两个“有利于”

    除了金融风险，人们还担心楼市调整影响经济增长。房地产的发展带动了钢铁、建材、装修、设计、家电等多个行业的成长，在本轮经济增长中，房地产业贡献很大。确实如此，如果楼市崩溃，经济一定会陷入困境，考虑到中国快速的城市化进程和大量潜在的住房需求，楼市调整应该是适度的。从万科在“长三角”城市降价促销的效果来看，房价下跌到一定程度，销量已经开始回升，远没有到崩溃的程度。

    楼市出现崩溃固然不好，楼市过于投机同样不好。前期房地产投资增速过快，房价上涨过猛，投机已经大量存在，所以楼市适度调整对整体经济很有好处。

    国家发改委宏观经济研究院研究员王小广对记者说，近几年中国经济发展严重依赖房地产业，这种发展模式应当改变，因为房地产本身并不能提高中国产业的竞争力，而且过度依赖房地产还会阻碍其他有竞争力的产业成长。

    确实，我们看到，许多制造业企业在房地产红火的时候，放弃主业投资房地产；在股市上，资金都蜂拥到地产股；银行也拼命给开发商贷款。房地产开发比更新产品、革新技术、开拓市场挣钱都要快、都要多，所以大量资金流向房地产业。这种状况如果持续下去，显然不利于我国产业升级。

    另一方面，高房价使更多人背负着沉重的精神和经济压力。现在许多人一买房，首付就掏光了家里的积蓄，每月还房贷再搭进去大部分工资；没买房的人，只有拼命攒钱，各种花销能省则省、能免则免。中央一直提倡扩大消费，但如果高房价的压力仍在眼前，要扩大消费就非常困难。

    所以，楼市适度调整有利于产业升级，有利于转变发展方式，是我国经济实现转型的一个机会，应该好好把握。

    “保障”更有力，市场更规范

    对于房地产行业本身来说，适度调整也是一个机会。去年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》公布；去年底，建设部等几部门又下发《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等文件，要求扩大保障性住房供给，解决城市低收入家庭住房困难。

    中央的思路是，把住房保障与市场分离，政府更多地把责任、精力放在保障性工作上，提供、配置、监管保障性住房，而对于市场化商品房，则尽量减少行政干预，主要由市场配置。这样的思路和举措，利国利民，将从根本上保障房地产业健康发展。

    然而，好办法在落实中却不怎么顺利。有的城市虽然建起了廉租房，但大多在偏僻的地方，配套设施、物业管理也往往跟不上；建设的经济适用房、限价房不仅数量少，而且价格仍要中等收入以上者才负担得起。地方政府没有建设保障性住房的积极性，原因就在于高房价的收益中，地方政府也分了一杯羹。

    目前，从农民手中低价征地，再高价卖给房地产开发商，已经成为许多地方政府获取财政收入的重要手段，被称为“土地财政”。据统计，地方的土地出让收益大都超过财政预算的1/3。最近一段时间，地方政府的“救市”政策层出不穷，包括延长公积金贷款期限、降低公积金贷款首付、放宽享受优惠契税的普通住宅标准、减免二手房交易税费、购房落户、买房补贴等等。地方政府不想让房价跌下来，因为房价越高，土地就越值钱，土地越值钱，地方政府就越愿意把土地用作商业地产开发，而不是建保障性住房。

    所以，楼市调整在此时显得非常必要，可以迫使地方政府告别“土地财政”，寻找新的可持续的收入来源，从而扩大保障性住房的供给，引导房地产业健康发展。现在，房地产业赚取了太高利润，背负了太多恶名，也承载了太多期待，这不是一个产业发展的常态。随着楼市进一步调整，这些都将发生改变。

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