近日，辽宁省消费者协会副秘书长王喜全在接受记采访时呼吁，商品房预售弊端多多应该取消。下面是王喜全就取消商品房预售问题的有关分析和具体建议。

    改革开放以来，特别是1992年以后，房地产业发展很快，其对拉动经济增长起到了积极作用，买房已成为人们日常生活中的一件大事。但，房地产业在发展过程中也出现了一些混乱现象，引发了不少纠纷。据不完全统计，辽宁省的商品房投诉案例由1992年的20多件，发展到2007年2010件，涉及金额1000多万元，在诸多商品房消费纠纷中，涉及商品房预售的纠纷尤显突出，设定适度过度期并最终取消商品房预售制有利于房地产业的健康发展。

    商品房预售弊端多多

    商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应具备下列条件：1、依法取得土地使用权证书；2、依法持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4、取得商品房预售许可证。
    但目前，部分房地产开发商利用预售侵犯消费者合法权益的事件屡屡发生，包括利用商品房预售中的虚假广告现象侵犯购房者的知情权；地产商将房屋产权违法进行抵押侵犯购房者财产安全权；在房屋面积、共摊面积上处理不公侵犯购房者公平交易权；涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。与现房相比，预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。
    对消费者而言，预购商品房同样面临着巨大的消费风险。1、质量风险。在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。2、计量风险。有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积。3、虚假宣传的风险。售楼时开发商的宣传总是把房子宣传得无与伦比，入住时才发现不兑现。4、规划变更风险。不少期房消费者反映开发商擅自变更规划计划设计，这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。5、定金风险。房屋预售开发商的定金五花八门，有些预购人需要申请到按揭贷款，实际上并不是每个人都能申请到按揭贷款，有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金。6、产权风险。产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证。7、合同风险。消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致出现对合同不对等、不公平无法察觉的情况，致使其权益受到损害。8、延期交房风险。商品房预售延期交房非常普遍，为规避风险，开发商往往在延迟交房的免责条款中增加相应的约定，一旦合同签订，该约定条款就可以成为开发商免责的护身符。9、按揭风险。不法房地产开发商常用“假按揭”的手法，从银行那里套钱，一旦事态发展超过他们所能控制的范围，他们往往会携款潜逃，而房屋预售制度为此提供了便利。10、开发商资金断链风险。房屋预售制度降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业也可以进入市场，扰乱正常经营秩序，使银行和购房人风险增大，一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。
    同时，房地产预售制度在法律关系上也存在一些弊端。1、商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到与开发商有关的施工承包方、贷款银行及其它债权人，还可能牵涉到在房屋建造期间的二手购房人。在这多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。2、在预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担在工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因有效的担保制度缺失而常常得不到有效保护。3、在订立合同时，购房人对房屋的实际面积、建材、质量、配套设施等无法了解，这为开发商在预售中误导甚至欺骗消费者创造了机会。4、在预售到现房交付的期限内，一旦开发商的履约能力发生变化，就会让购买方蒙受损失。

    商品房预售应该取消

    国家允许商品房可以预售的初衷，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。经过10年的实践，目前我国房地产业的发展已达到以上目的，应取消房地产预售制度。这可以防止一些资质低下的房地产开发商利用法律缺陷侵害购房人权益，将大量风险转嫁给银行和广大消费者，应及时修改《中华人民共和国城市房地产管理法》有关条款，以降低房地产业存在的风险。
    在目前预售制度短期内无法取消的情况下，可以设定1年过度期，在过度期内可以先建立风险分担机制来防御这种制度的潜在风险。首先应当建立的就是房地产市场严格的市场准入制度，不仅没资质的企业不能进入这个市场，而且进入市场的企业也不是每一家都能够采用住房预售制度。房屋预售制度要顺利发展，必须有一个十分完善的法律体系，一个十分健全的信用市场以及一个十分严密的房地产市场监管体系。其次，政府也可以建立一种房屋预售制度风险担保基金将整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起承担，并约束开发商减少违约。就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的开发商必须参加这个基金，按营业额缴付，出现风险由基金来承担责任。再次，住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式进行管理，防止开发商随意挪用，也可以防止开发商假按揭等违法行为。
    在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑，国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。具体建议如下：

    （1）严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。

    （2）指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。

    （3）严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门全方位审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。

    （4）严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。

    （5）加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。

    （6）加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，开发商对此不得拒绝。

    （7）加强对预售资金的管理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。

    （8）严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

    （9）建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。

    （10）应当建立健全房屋中介评价制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度，便于普通消费者选择决策。诚然，国家行政机关也要考虑到开发商减少后是否会出现行业垄断现象。

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