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市场整体降温 以价换量或成生存之道

发布时间:  作者:孙蔚

  中国消费者报讯(本报记者 孙蔚)虽是夏末,房地产市场却已感到一丝“寒意”。近日,银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,将重点检查开发性贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款管理等。对于把资金链当作生命线的房企来说,此举令人不寒而栗。业内专家指出,融资渠道收缩导致企业资金面比较紧张,预计未来市场会呈现以价换量的态势,有自住需求的消费者不妨考虑出手。

  7月市场趋向降温

  从新房市场来看,58同城、安居客发布的《国民安居指数报告》显示,7月份,全国67个主要城市平均房价为16412元/平方米,环比下跌0.02%。需求方面,7月全国找房热度环比持续下降,降幅为11.9%,一二线城市找房热度相对稳定,三四线城市找房热度环比降幅高达26.7%。

  二手房市场方面,根据诸葛找房数据研究中心发布的数据,7月份全国100个重点城市二手住宅挂牌均价为15035元/平方米,环比6月份微涨0.02%。百城二手住宅挂牌均价在连续4个月上涨之后停涨,其中上涨城市62个,平均涨幅0.96%,涨幅环比上月收窄;下跌城市37个,平均下跌0.84%;持平城市1个。分城市等级来看,一二线城市二手住宅挂牌均价持续下跌,三四线城市持续上涨。其中一线城市环比下跌0.53%,连续半年下跌;二线城市环比下跌0.16%;三四线城市环比上涨0.30%,涨幅收窄。

  租房市场也同步转冷,诸葛找房数据研究中心数据显示,7月份全国大中城市租金均价为44.19元/平方米·月,环比下跌0.12%;其中,租金上涨城市共有9个,平均涨幅0.64%;租金下跌城市共有11个,平均跌幅0.82%,跌幅扩大。整体而言,上涨城市数量少于下跌城市,与上月相比,上涨城市的平均涨幅收窄,下跌城市的平均跌幅扩大,租金均价止涨回跌迹象显现。

  与此同时,毕业季带来的租赁热潮已经过去,毕业生租房需求大体上释放完毕,大多数二线城市租金开始下滑,一线城市及部分毕业生较多的热点城市租金还较为坚挺。具体来看,北京、上海、深圳三个一线城市7月份租金均价为93.39元/平方米·月,价格环比微涨0.11%,涨幅较上月收窄明显。重点二线城市租金均价为36.04元/平方米·月,环比下跌0.28%,跌幅扩大。

  融资继续收紧

  央行方面在最近一段时间内已经多次点名房地产行业,直指其占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,持续加强房地产市场资金管控。银保监会副主席王兆星曾明确提出,房地产金融是下一阶段监管紧盯的几个重要风险领域之一。

  银保监会近日下发了《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,将重点检查北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市的银行在四大领域的房地产业务,包括开发性贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款管理等,目前部分城市已入场开展检查。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次检查主要针对房贷规模大、房贷业务风险大、与高负债房企合作密切、与交易火爆楼盘合作的四类银行,体现了从金融领域稳地产的导向,也是“房住不炒”政策的进一步体现,预计此举有利于规范贷款资金流动,稳定房地产金融市场,并且对房企和购房者形成约束,规范购地购房行为。

  实际上,不仅违规涉房贷款处罚单数增长,处罚力度也进一步增强。根据银保监会近日发布的消息,近年来,银保监会持续加大行政处罚力度,从严打击重点领域违法违规行为,从2017年至2019年一季度,银保监会在银行领域处罚责任人员5305人次,作出警告3421家(人)次,取消任职资格450人次,禁止从业365人。

  加速销售回款

  中央拧紧调控的“闸门”,从而延缓了市场成交的节奏,而市场降温又带动房企销售业绩的下滑,在融资环境收紧的情况下,高度依赖资金的房地产行业可谓“压力山大”,再加上多部门发文整治行业乱象,严格控制资金违规进入房地产行业,这一系列动作背后直指房企高杠杆的痛点,再次引起了市场对房企资金链的担忧。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房地产融资持续收紧看似对于行业影响有限,实则起到牵一发而动全身的作用,不但会加速房地产行业集中度的提升,甚至有可能导致个别房企“大鳄”失色,尤其对负债率高的房企来说,拿地、开发、销售等环节都会受到影响。融资政策的大手笔调整也预示着,2019年或将成为行业“去库存化”向“去产能化”转型的元年。

  在此情况下,房企如何破解困境?张波表示,在融资不放松的大背景下,减缓拿地速度和规模不失为一个短期应对措施。此外,销售回款的战略意义也将提到越来越重要的位置,下半年“以价换量”的现象会在一些城市出现,尤其是已经明显降温的城市,房企大概率会采取牺牲部分利益的方式来达成业绩目标。“企业为了确保现金流的稳定,加速销售回款,可能会进行价格上的调整,加大促销力度,此时建议自住型置业者多关注市场变化,不妨看准了及时出手。”同策研究院总监张宏伟说。

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