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密集融资恐难破房企困局

发布时间:  作者:孙蔚

  中国消费者报讯(本报记者 孙蔚)2019年以来,房企融资计划呈现井喷态势。据统计,截至1月29日,房地产企业今年的融资计划近80起,募集总金额超过1900亿元,刷新近20个月房企月度融资新高。在业内人士看来,这种融资密度和规模在业内并不常见,然而房企新年以来的密集发债并不意味着“融资难”局面已经破局,当前对于房地产的调控实质上并没有放松。

  房企开年密集融资

  进入1月以来,房企融资动作频繁,多家房企均在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS(以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)、海外债等融资工具。

  比如,1月30日,绿城中国控股有限公司发布公告称,拟发行1亿美元的优先永续票据,前一天的1月29日,亦有5家房企通过不同渠道融资。其中,景瑞控股有限公司发布公告,宣布发行规模为1.5亿美元的优先票据;新城控股集团股份有限公司发布2019年第一期资产支持票据募集说明书,注册金额100亿元,本期发行金额15.58亿元,发行期限为24个月;信达地产非公开发行2019年公司债券(第一期),将于2019年1月31日在上交所挂牌交易,发行规模为15亿元;福建阳光集团有限公司拟发行2019年度第一期超短期融资券,本期发行规模为3亿元,发行期限270天;美的置业发布公告称,公司已于1月28日向合格投资者发行2019年非公开发行公司债券第一期,成功发行30.6亿元,票面年利率5.3%。

  1月25日,远洋集团控股有限公司公告宣布,公司全资附属公司远洋地产宝财IV有限公司(发行人)拟发行于2022年到期的5亿美元有担保票据,年利率5.25%;福晟集团以海报形式披露,东亚前海-招商创融-福晟集团应收账款资产支持专项计划发行成功,发行规模8.3亿元;华远地产股份有限公司发布的公告显示,该公司完成发行2019年非公开发行公司债券(第一期),发行规模为15亿元,最终票面利率为6.65%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2019年,大部分企业都在关注经营风险,对资金的渴求非常强烈。不过,去年12月份以来,房企融资难度相对有所降低,有些大房企发行的大规模企业债也获得批准。从整体看,当前市场降温,回款难度加大,再叠加企业前期过度投资对资金需求的上升压力,房企对融资的诉求明显上升,因此房企纷纷看准窗口期,多数都抛出了融资预案。

  部分企业融资成本高企

  利率方面,记者发现境内融资成本明显低于境外融资成本,不少房企境内融资利率不足4%,而部分房企境外融资成本高达15%。

  从今年已公布的境外融资计划看,利率普遍超过8%,少数企业的利率超过10%。以明发集团为例,公司完成发行的2亿美元债券利率高达15%。

  密集发债背后是步步紧逼的偿付压力。从1月内众多披露融资计划的房企来看,其融资用途主要是为了“借新还旧”。

  Wind(金融数据和分析工具服务商)数据显示,2019年房企公司债到期规模2640亿元、企业债到期规模183亿元、非金融企业债务融资工具到期规模 1037亿元、资产支持证券到期规模628亿元、海外债到期规模846亿元,总计到期规模5334亿元。

  此外,中金公司研报也指出,2019年房企将进入偿债高峰期,2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿元,相比2018年翻倍有余,今年房企债务压力相比 2018年并未有所缓解。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,债务压力之于房企而言,可谓“负重前行”,目前融资主要是为了提前偿债。部分企业融资成本高,其实也是一种潜在的负担,但短期内此类成本可以忽略不计,企业目前是以获取资金为导向。此外,在严跃进看来,融资在助力企业规模化发展的同时,也对企业安全稳定发展形成了一定阻力,应当予以重视。“首先,从宏观角度来讲,这是一个风险问题,中央不断提及要防范风险,债务兑付风险肯定是房企接下来要着力化解的;其次,从企业经营角度来讲,如果不处理好自身的债务问题,房企的股价会因此波动,企业未来的投资也会受到影响。”严跃进表示。

  融资政策并未放松

  尽管新年伊始房企的融资动作密集,但业内很多专家及机构认为,2019年房企融资形势仍然较为严峻,当前融资政策并未在实质上得到放松。

  从1月份房企的融资动作来看,尽管有些房企顺利拿到资金,但也有部分房企的融资计划被叫停。比如,1月23日,奥园集团非公开发行2018年住房租赁专项公司债券被终止审核,该公司债券计划发行规模为10亿元;1月18日,深交所公告显示,华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于中止状态,该笔ABS拟发行金额为200亿元;俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年集团非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

  张大伟认为,对于一家上市房企来说,若多频次密集发债,且财务盘面负债率过高,评级机构则会下调评级,这意味房企将更难在资本市场获得资金,尤其对中小开发商来说,这将是致命打击。

  同策研究院研究总监张宏伟认为,2019年楼市调控仍是大基调,政策面对于房企融资渠道有重重防火墙,大部分无法流入开发领域,房企资金面仍然会很紧张。

  诸葛找房数据研究中心报告显示,综合2018年12月央行、国家统计局发布的多份报告来看,房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻,融资渠道依然受限、融资额度越发趋紧,资金成本也在攀升,海外债发行数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期,销售端限制较为严格,多重影响因素叠加下,房企如何生存将成为2019年的重要话题。

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