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有望解开房屋产权大限心结

2020-06-29 14:28  本文来源:中国消费者报 作者:孙蔚

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  中国消费者报报道(记者孙蔚)住宅产权70年到期后该怎么办?这个让无数买房人纠结的房屋产权续期问题,随着《民法典》的表决通过,终于有了明确的说法。

  各地曾用过渡性办法

  浙江温州的王女士经过多年辛苦打拼,于2012年在当地买了一套二手房。2016年3月底,当王女士想出售这套房的时候才发现,房子的土地证上登载的使用期限已到期。按照相关规定,王女士如果要为房子续期,就必须缴纳占房价总额约1/3的土地出让金,这意味着,王女士要再缴纳30多万元。

  当时,温州有一部分市民遇到了跟王女士一样的情况,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地证到期,如果要续期,必须按规定缴纳土地出让金。不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限为20年。

  据报道,经当地国土资源局初步排查,类似的房子在温州市鹿城区有600余套,从2015年底开始,这些住宅的土地使用权就陆续到期。

  这一消息不仅震惊整个温州房产市场,甚至全国人民都开始检查自己买的住宅的土地使用权。虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但是并没有给出一个具体可操作的细则,这样的不确定性当时令一些业主产生了恐慌情绪,担心产权大限到了之后的续期收费问题。

  据记者了解,早在2006年,深圳就出现商业用地20年使用权到期的事情。为此,2004年,深圳在《深圳市到期房地产续期若干规定》中明确,未超过国家规定最高年限的土地,续期时补交地价款,数额为相应用途公告基准地价的35%。

  为了解决温州市住宅土地使用权20年到期问题,国土资源部、浙江省国土资源厅联合开展了调研,并于2016年12月召开《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会。国土资源部指出:可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

  对于上述处理办法,国土资源部还表示,主要考虑便民利民,在相关法律安排出台前,由地方根据本地情况,先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题,以及行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的操作难题。

  如何正确理解70年产权

  谈及土地70年产权大限的由来,温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清对记者表示,1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并缴纳相应的土地出让金额。

  张少清表示,国有建设用地使用权有偿、有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。一般来讲,不同用途、不同性质的土地有不同的使用年限,比如住宅用地70年,商业娱乐用地40年,工业综合类用地50年,其土地使用权价值是不同的。“而且这个时间并不是从买房之时开始计算,而是从土地被拍卖后开始计算。如果是新建商品房,产权年限从开发商拿地之日算起,比如开发商2020年拿的地,房子盖好后2023年卖出,那么这个房子实际拥有67年的土地使用权。而有的二手房土地有效期到底是多少,没有几个人真正能搞明白。”

  中原地产首席分析师张大伟进一步解释称:“70年产权(土地使用年限)其实包括两个含义:地权和房权。土地归国家所有,私人不能拥有土地,到了70年期限后,就需要购房者为土地续期或者国家收回使用权。但是,购房者可以一直拥有房屋所有权。”

  专家建议续期以税代费

  按《房地产管理法》《物权法》和国有土地使用权出让规定:土地使用权期满会自动续期,如不续约或者不符合规定的,土地及其地上建筑物所有权由国家无偿取得。如要续期应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  但是怎么续、续多少年、程序如何,一直没有定论。而此次的《民法典》第三百五十九条有如下规定:

  住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  全国人大宪法和法律委员会委员王俊峰表示,房屋70年自然续期的规定,解决了很多买房人的心结。不过,至于续期免费还是部分减免,要等其他法律陆续具体落地执行,《民法典》只给了一个大方向。“这不仅仅是法律问题,更是一个经济问题,要考虑到国家的财政收入、经济发展形势、居民的房屋拥有率等诸多因素。”苏州大学教授程雪阳建议,可以分类处理,比如一定面积如50平方米或60平方米的住宅自动无偿续期70年等。

  中国人民大学法学院教授、中国民法学研究会副会长杨立新则对不同情况给出了不同的建议。他表示,不够70年的,到期后必须都续期到70年;70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,不必每次续期都收费;而到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,采用以税代费的处理方法,但这应当经过立法决定。

责任编辑:任冬雪

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