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深圳调整普宅认定标准 搅动楼市一池春水

2019-11-29 11:06  本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:孙蔚

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  中国消费者报报道(本报记者 孙蔚)随着房价的高企,普通住宅豪宅化一直是一个普遍存在的现象。近日,深圳调整普通住宅认定标准的举措牵动了整个楼市的神经。

  深圳:144㎡以下住宅取消“豪宅税”

  今年的双11,当人们还沉浸在购物下单的喜悦时,深圳楼市迎来一份“大红包”。11月11日,深圳市住建局确认,即日起将深圳市辖区内(含深汕特别合作区)容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的房子调整为普通住宅,满两年可免征增值税。这意味着深圳执行4年多的“豪宅税”征收标准迎来重大改变,而这对广大购房者而言,是个实实在在的利好消息。

  “我明明买的是几十平方米的普通二手房,但因为总价过了住建局划定的区域价格标准,就需要按豪宅的标准缴税。深圳房价这几年涨了很多,而区域指导价格多年未调,我们小区像我这样要缴“豪宅税”的比比皆是,大家都觉得不太公平。”消费者方小姐对记者抱怨道。

  那么,过去深圳对“豪宅”的认定标准是什么?从2015年至今,深圳的普通住宅认定包括以下几个标准:住宅小区容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在144平方米(含)以下或单套套内面积在120平方米(含)以下;符合深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准。在普通住宅以外的,则要按“豪宅”标准缴税。

  随着近几年房地产市场形势的变化,上述普通商品住房标准显然与居民合理住房需求无法匹配。

  方小姐在深圳市宝安区购置了一套约50平方米的房子,成交价430万元。按照2015年公布的深圳普通住宅标准,宝安区超过360万元就属于“豪宅”。方小姐告诉记者,除掉首付部分,所需税费约33万元,由于深圳为卖方市场,税费、中介费等均由买家支付。

  想不缴“豪宅税”也不是没有办法。方小姐称,为其服务的中介公司给出的解决方案是将房屋交易价格备案为359万元,低于区域指导价,而超出成交价的71万元作为价外款,以现金方式支付给业主,这样她支付的首付及税费款等总费用近200万元。

  按照最新发布的税费征收标准,方小姐粗略计算,交易可省下增值税和个税共计约19万元。“最大的利好是可以正常交易,不用为避“豪宅税”大幅提高首付款,降低交易成本利好刚需购房者。”

  上海:普宅标准延至2024年

  事实上,深圳调整非普通住宅标准并非突然。近年来,一线城市的购房者对于豪宅标准线颇有意见。商品房价格大幅上涨已是不争的事实,而普通住宅标准多年来未修订过,已不完全符合楼市的实际情况,失去了调整房地产交易的作用。

  在深圳率先调整普通住宅认定标准之后,上海宣布仍然延续2014年的普宅认定标准至2024年,这使得部分购房者心存疑虑,毕竟“上海房价这5年来上涨了许多”。

  近日,上海市房屋管理局发布《关于延长部分规范性文件有效期的通知》,其中注明,《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》(沪房管规范市〔2014〕6号),有效期延长至2024年11月18日。

  目前,上海的普通住宅认定标准是2014年11月20日开始施行的,至今已有5年时间,对于普通住宅的认定标准为,低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

  自上述标准实施5年来,上海新房和二手房房价都有较大幅度的上涨,为何仍然选择继续沿用?

  中原地产资深分析师卢文曦分析认为:“上海选择沿用普宅认定标准,是基于目前市场的稳定性和政策的延续性,将房价涨幅控制在合理范围内是目前调整的方向。”

  卢文曦表示,普宅标准对于二手房市场影响较大。比如,在上海购买二套住宅首付比例需要七成以上,如果是普通住宅的话,最少只需要五成,这中间至少有两成的杠杆。由于担心放开认定标准会带来二手房市场的波动,目前,上海还是追求政策的稳定性和延续性,房价的涨幅需要在控制范围内。

  北京:没有修改普宅标准时间表

  深圳、上海对于普宅标准的调整都有了定论,那么同为一线城市的北京将做何反应呢?

  记者近日在北京住建委官网的“政民互动”栏目进行了提问:“普宅标准应针对市场现状做出适时、及时的调整。深圳目前已经修改了普通住宅认定标准,请问北京有没有修改计划?”

  对此问题,北京住建委在回复中表示:“目前北京还没有具体修改的时间。”

  根据由北京市住建委、财政局和税务局2014年10月份实施的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》,北京市享受税收优惠政策的普通住房,须同时满足以下三个标准:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下;实际成交价格低于价格标准,五环内为单价39600元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外为单价23760元/平方米、总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

  由于北京的非普通住宅认定标准比深圳、上海更低,因此市场基本全面“豪宅化”。据中原地产统计,北京新建住宅有86%的成交为非普通住宅,普通住宅基本集中在六环外,六环内只有5%是普通住宅。

  同策研究院分析师告诉记者,经历过2015-2016年的房价上涨后,按照目前的标准,北京基本上不可能有符合普宅标准的项目。“数据显示,今年9月份深圳二手房价格环比上涨了1.3%,新建住宅环比上涨了1.2%。而北京新建住宅价格环比持平,二手房价格环比下调了0.5%。从市场成交角度看,深圳楼市处于上涨过程中,而北京已经连续几个月下调,所以从调控政策角度看,北京比深圳更应该调整豪宅标准,也更能承受调整的影响。“

责任编辑:任冬雪

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