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“二房东”致纠纷不断 住房租赁立法在推进中

2019-07-31 14:52  本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:孙蔚

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  中国消费者报·中国消费网讯(本报记者 孙蔚)经常租房的人会发现,寻找合租房时经常碰到“二房东”,不论是网络上发的帖子、报纸上刊登的信息,还是中介公司提供的房源,承租人很难与真正的房屋主人打交道,越来越多的“二房东”替代了原房主的位置,由此产生的纠纷屡见不鲜。

  “二房东”乱象丛生

  “二房东”是指先从原房主手里租下整套房子,然后再整体或分租给他人,并从中获利。从法律意义上来讲,房屋出租人为业主,承租人为房客,未经业主同意,房客无权将房屋以高于原租金的价格转租他人,因此“二房东”行为历来为法律所禁止。

  有中介经纪人直言不讳地告诉记者,以吃差价的方式进行房屋租赁的大多数都为“二房东”。“这个情况特别普遍,许多‘二房东’赚的差价完全能够支付自己的租金,相当于不花钱白住。”“二房东”在租户中的口碑很差,吃差价还是小事,“拿着租金跑路、骗空置期、空手套白狼”等更是其在许多租客印象中固化了的标签。

  小文从外地来京做生意,他在通州看上了一套三居室中的一间房,并与房东老张签订了房屋租赁合同,租期为一年,缴纳了3000元的租金和1000元的押金。小文住进来以后问了其他一起合租的人,才得知大家共给老张付了近2万元的房租。没住上几天,突然出现了一位真正的房东,表示老张欠他的房租,要把房子收回,此时小文再也联系不上老张了。“二房东”不仅侵害租户的利益,业主的权益也无法得到保障。“我的房子去年12月租给一对夫妻,合同签的是一年,房租半年一交,可是他们住了4个月,在没有通知我的情况下就搬走了,并且将房子租给了其他人,租期一年,房费也收了一年的。我现在找不到他们夫妻了,续租的人也不同意补交房租,我应该怎么办?”业主王阿姨为此苦恼不已。

  房屋托管是否为“二房东”

  近期,北京房地产中介协会发布的“规范住房租赁服务倡议书”令租房群体拍手叫好,由此引发的“房屋托管方是否等同于‘二房东’”也在业界掀起了一轮讨论。

  据记者了解,房屋托管是指业主对房屋使用权以契约形式让渡给经营单位,经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程,具体工作包括日常管理、招租、承担房屋空置期风险等。业主将房屋委托给经营单位并签订委托合同,经营单位将按照业主的协议为其寻找租客。在合同期内,由经营单位代收房租、水电费、煤气费、物业管理费等费用,并按合同约定将租金支付给业主,经营单位靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险。

  在部分租房者看来,“二房东”是只针对不规范转租业主房源的人的称呼,从事房屋托管业务的公司并不是“二房东”。有的人则认为,不管是从事租房业务的企业还是进行房源转租的个人,只要出租房源的不是房屋产权所有人,且从经营的租赁房源中获取差价收益,均可被认定为“二房东”。

  记者调查发现,相比个体性质的“二房东”的遭人厌恶,公司性质的“二房东”较容易被公众所接受。究其原因,在于后者转租业主房源时采取房屋托管的方法合法合规,并通常会对业主房屋进行装修、配家电等升级改造,比如一些长租公寓运营商正是沿用此种模式获取并出租业主房源以实现获利。

  合硕机构首席分析师郭毅表示:“从中介行业协会这次发出的‘反对二房东’的倡议来讲,其认定的‘二房东’应该是此前争议较大的个人(非业主)转租者。考虑到长租公寓运营商进行租赁活动的商业模式较为正规,所以没有把企业性质的住房租赁经营单位算在‘二房东’之列。”

  “业主将房屋空置的风险转嫁给了托管公司,而托管公司在承担这种风险的前提下,依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解,最大限度地压缩自身风险,从而将包租与出租之间的利益最大化,这部分利益是受法律承认的商业风险收益。”有业内人士如此概述房屋托管的本质。

  相关立法正在推进

  其实,对于“二房东”性质类比的讨论背后,折射了租户对于租赁市场稳定、安全、可控的迫切需求。

  “现阶段关于住房租赁的立法还是不到位,我觉得灰色地带太多了。”中国人民大学法学教授朱岩认为,房屋租赁市场乱象丛生,规模化房屋租赁企业份额只占2%,制约了住房租赁市场的发展。这一方面是因为租赁房屋立法较少,而且没有针对具体问题作出规范;另一方面是因为承租人与房屋所有权人的权利义务不明晰。

  对此,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃透露,目前住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规,推动《住房租赁条例》的立法,并准备在今年出台,这将成为中国第一部专门规范住房租赁行为的法规。

  她表示,今年以来,各地稳妥实施房地产调控长效机制,分类指导,因城施策,房地产市场总体平稳,这为经济发展提供了比较好的市场环境。下一步,住房和城乡建设部将以解决新市民住房为重点,加快培育和发展租赁市场。今年特别要推动《住房租赁条例》的立法,要进一步规范房地产市场秩序,下大力气整治中介市场不规范行为。

  据杜鹃介绍,上述条例将在以下几个方面加强管理,将继续建立健全经纪机构门店备案和人员实名从业,引导行业有序竞争,防止行业垄断,规范业务委托和代理,实行真房源发布管理和交易进程的披露,规范交易合同和服务收费,完善交易资金的监管,建立损害赔偿制度,开展行业信用评价。

责任编辑:任冬雪

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