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标准不一惹的祸

2019-07-05 12:30  本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:孙蔚

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  中国消费者报讯(本报记者 孙蔚)隔断房为何总是屡禁不绝?业内人士直言,其实与相关企业无底线地追逐利润有密切关系,而相关标准的不完善也是一个重要诱因。

  分隔空间换取利润

  “把两居室变成三居室,看起来只多了一间房的房租收入,但实际上中介的利润从500元变成了1500元,翻了3倍。如果打隔断改成四居室甚至五居室,那利润就更高了。”一位房产中介经纪人对记者直言,由于中介公司收房费用这个硬性成本不可避免,因此通过打隔断增加房间数量以获取更高利润是一种常态。

  该经纪人向记者举例,一家房产中介机构以3000元的价格从房东手上拿到一套二室一厅的房源,如果直接向外整租,租赁价格可能每月在3500-4500元左右,再加上中介费,刨除装修等成本,这套房源一年的总体收益大约在9500-1.5万元。

  而如果将这套二室一厅房源改造为三室隔断房,分为三间房源向外散租,租赁总价格可以达到每月4500-6000元左右,叠加中介费并刨除人力装修等成本后,同样的一套房源,年收益可以达到2.5万-3.5万元,实现收益利润翻倍。

  据业内人士透露,一些中介机构还有更过份的“操盘手法”,即把面积较大的卧室进行再切割,增加隔断,甚至将厨房改造成卧室,以比周边普通合租房源更低的价格将这些隔断间出租,从而最大限度地提升房源租金收益。

  地方监管办法各异

  隔断房原本属于住房租赁中的灰色地带,住建部等七部委于2018年6月发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,随后,北京率先开展了专项治理行动,隔断房被列入了整治范畴。

  2018年9月,北京市住建委联合多部门开展了治理房地产市场乱象专项行动,其中包括“为不符合交易条件的‘商改住’‘隔断房’‘大棚房’等房屋提供经纪服务的违法违规行为”。

  2019年3月1日,北京市住建委发布消息,18家房地产经纪机构因存在发布群租房、隔断房、违反限购政策发布虚假房源信息等违法违规行为被查处。

  不同于北京的严厉打击,杭州、苏州等城市则对合规的隔断房给出了相应的制约条件,并允许合规的隔断房对外出租。

  据记者了解,杭州、苏州等城市早在两年前就对隔断房合规化发展提出了要求。2017年8月,浙江省杭州市发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,其中提到允许客厅隔断单独出租,包括允许成套住房按间出租、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租、住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一个房间单独出租。

  该方案要求,在改造过后,出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米,餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住,同时,禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

  江苏省苏州市则在2018年4月发布了《苏州市出租房屋居住安全管理条例》,提出可以把房屋隔断出租但有条件,具体条件为:出租人应当以一间设有外墙窗户的卧室、起居室(厅)为最小出租单位,卧室和使用面积不满12平方米的起居室(厅)不得隔断出租,使用面积12平方米以上的起居室(厅)可以隔断出一间居室出租。

  这两种规定实际上都禁止了居住密集的隔断房改造方式,仅允许对面积较大的起居室(厅)进行隔断改造,也就是业内所称的“N+1”隔断改造方式。一家分散式长租公寓品牌CEO对记者表示,这样的改造方式租客很容易接受。“我们做过一项调查,如北上广深这样的一线城市,愿意合租的租客其实除了睡觉之外,只有很少的时间待在自己租的房子里,而在这很少的时间里,待在客厅或是起居室的时间几乎可以忽略不计,因此,超过80%的租户可以接受自己租的房子没有客厅,超过90%的租户觉得用客厅空间换来更低的房租是值得的。”

  呼唤制定统一标准

  多位业内人士对记者表示,针对隔断房,不同城市标准不一、监管力度不同,使得整个行业产生了混乱的灰色地带,制定隔断房是否合规的统一标准是行业的迫切需求。

  “将隔断房用一刀切的方式全盘否定对行业而言或许并非好事。”某长租公寓品牌负责人对记者表示,只要对隔断房制定明确统一的改造规范、建立完善的监管体系,那么,合规隔断房将有利于推动住房租赁行业的发展。他认为:“在租售比普遍不高的情况下,长租公寓品牌一方面承受着获取房源成本的不断提升,另一方面面临着漫长的资金回流周期,对于长租品牌而言,隔断房的存在是提升盈利能力、稳住经营现金流的一个重要手段。”

  对于相关管理部门而言,唯有对隔断房建立统一的规范标准,保障租赁市场的健康发展,才能更好落实“房住不炒”“租售并举”。苏州市公安部门表示,《苏州市出租房屋居住管理条例》经过了各个相关部门的紧密联系、协商,面向社会各界人士公开征求了意见,经过市人大常委会批准实行,针对问题、解决问题,也欢迎公众随时提出问题,真正贴近市场。

  据记者了解,在《苏州市出租房屋居住管理条例》草案公开征求意见的过程中,根据公众提出的隔断房隔断材料差、易起火等安全隐患问题,管理条例最终明确,起居室(厅)允许隔断出租的,应当采用轻质不燃材料固定围护,隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件,保障房屋整体结构安全,不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

责任编辑:任冬雪

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