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一天揽金316亿元 北京迎来土拍盛宴

2018-12-06 09:15  本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:孙蔚

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  土地供应增加,供需结构得以缓解,未来楼市有望继续平稳。 董芳忠/摄

  中国消费者报讯(本报记者 孙蔚)今年的北京土地市场,从来没有像11月26日那样热闹过。当日,北京迎来年内最大规模土拍,一天共有13宗地块参与竞拍,揽金316.46亿元,创下北京单日成交地块数量的新记录。

  白盆窑地块成风向标

  在当日成交的土地中,最为关键的两幅地块由央企摘得。在64轮的激烈争夺后,丰台花乡白盆窑村BPY-L010、L013地块,被中铁诺德以 70.2亿元收入囊中,楼面价42942元/平方米,溢价率25.36%;丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块,经过49轮竞争,最终被中铁置业以58.4亿元收入囊中,楼面价44296元/平方米,溢价率26.29%。

  白盆窑周边由于地理位置优越,是北京土拍历史上多块地王所在地。而当日被拍出的这两宗地块的命运相当坎坷。去年,它们曾经以“共有产权”地块挂出,结果惨遭流拍,今年调整为商品房地块后,再次进入土地市场。

  记者仔细比对两宗地块去年和今年的标书发现,地块体量、容积率等技术指标并没有出现变化,唯一变化的部分是价格,两宗地块的起拍总价由92亿元调整为102亿元,涨幅10亿元左右。限售价格由此前的 43000元/平方米提高至均价67702元/平方米,最高不超过71087元/平方米,而起始楼面价仅由3.1万元/平方米提高至3.5万元/平方米,为房企预留了一定的利润空间。这一价格虽然相比共有产权房、限竞房有了大幅提升,但对购房者资质要求较为宽松,产品局限性更小,且产品和定价与四环的城市地段更为匹配,因此市场定位相对清晰,去化压力较小。

  业内专家张宏传对记者分析称:“如今,这两幅地块最高限价7.1万元/平方米,而周边在售新房的价格基本在8万元/平方米左右。这个房价数据相当关键,对于购房者来说,它是个强大的心理价格压舱石,基本上等于告诉市场:明年北京四环外的新房价格就是这个限价水平,不要指望房价会有报复性反弹。”

  土拍启用新制度

  今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),但截至目前,实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。为最大限度地完成当年的供地计划,规土委年末集中推地已成惯例。

  值得关注的是,或许是由于此前流拍土地过多,或许是对房企资金储备的担忧,此次北京土地出让特别推出了“共有保证金”政策,即房企用一块地的保证金,就可以同时报名参加两宗地甚至三宗地的竞拍,增加了参与土地拍卖的企业数,最大限度降低土地流拍。

  自去年开始,北京已有11宗地块流拍流标,这显示出在调控高压背景下,房企背负着巨大的库存去化压力,同时面临融资难度加大、财务成本提升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,导致再投资拿地的意愿降至谷底。

  合硕机构首席分析师郭毅表示,该政策的采用或为最大限度地完成全年供地计划,在保供地前提下减少流拍流标之举。“共有保证金”的推出不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力,同时还可实现不同资质地块的打包出让,堪称“神来之笔”。

  未来北京楼市有望平稳

  11月26日成交的土地还有:绿城以7.79亿元成功竞得顺义新城一地块,楼面价10998元/平方米,溢价率1.56%;延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块,由富力+中交联合体以8.165亿元竞得,楼面价6467元/平方米,溢价率0.49%;顺义区后沙峪镇SY00-0019-0075地块,经过31轮举牌,被首开+金地以45亿元拿下,楼面价33847元/平方米,溢价率18.42%;昌平区北七家镇未来科学城南区C-18等地块,被未来科学城+城建+金茂以41亿元拿下,楼面价21109元/平方米,溢价率0.99%等。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,11月26日上拍的13宗土地,合计起价高达295.19亿元,总成交316.44亿元。其中12宗是住宅土地,这也成为北京历史上出让住宅土地最多、金额最高的一天。在过去历史上,北京单月卖地过百亿元的只有10个月。12宗住宅土地中,有一宗是商业地块,另外有限竞房地块的8宗,共有产权房地块有3宗。整体来看,除个别地块参与企业比较多外,其他大部分地块都是1-2家企业参拍,大部分溢价率非常低。

  截至日前,2018年北京土地总成交1209.9亿元,同比减少53.6%。去年同期,北京土地出让金高达2609.55亿元。张大伟预计,今年第四季度的北京土地市场将继续低迷,房企拿地积极性不高,对非热门地块将继续看冷。住宅类土地成交的平均溢价率也明显下调,2018年只有16%,更是出现了7宗流标土地,预计接下来入市的住宅土地中,除少数容积率低的地块,其他将很可能继续出现底价成交。而土地供应大幅度增加,对于房地产市场来说供需结构得以缓解,未来楼市有望继续平稳。

  分析拿地房企可以看出,出现了明显的分化局面。全国TOP10房企中,碧桂园、恒大在北京虚晃一枪后重回三四线市场,融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴,华润以联合体方式参与白盆窑地块、万科参与北七家地块,最终颗粒无收。而与TOP10房企冷对北京土拍不同的是,暌违北京已久的富力、佳兆业回归,谋求千亿规模的华发、新城现身土地二级市场,抄底北京的意图显露无疑。

  郭毅认为,房企分化局面的出现源自TOP10房企去年在土地市场斩获颇丰,但同时也背负了沉重的库存压力,而今年地市转冷,让中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。从长远来看,北京房地产市场的需求依然坚实,房企抓住有利时机,进军核心城市,有利于在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的成长机会。

责任编辑:任冬雪

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