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罕见:北京13宗土地同天出让

2018-11-08 09:07  本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:孙蔚

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  中国消费者报记者 郝军/摄

  中国消费者报讯(记者 孙蔚)继不久前北京一次性挂出6宗用地,近日北京土地市场又有8宗地块入市,当下北京待售的地块已经多达19宗,其中土地出让最多的一天将是11月26日,将有13宗土地成交,其中12宗是住宅土地,这一天有望成为北京历史上出让住宅土地最多、金额最高的一天。

  北京此次大规模集中放地,引起了市场的强烈关注。有分析人士认为,加大土地供应力度,也许是北京房地产市场调控开始出现松动的信号。不过,大部分业内专家依然认为,此次集中供地只是北京市为完成供地计划而进行的正常动作,不宜过度解读。

  土地供应井喷

  中原地产首席分析师张大伟表示,11月26日这一天北京13宗土地合计起拍价高达295.19亿,按照正常的成交溢价率,当天成交的土地金额预计将超过300亿。13宗土地同日出让,如此大规模地集中拍卖,在北京土地拍卖市场上十分罕见,这将创下今年单月土地成交额最高。

  为什么近期北京土地供应开闸放水?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,之前北京放地比较迟缓,对政府来讲,北京市有完成供地计划的压力,当前有追求供地目标完成的导向,政府希望通过增加供地来完成今年的土地供应目标;对企业来讲,如果年底回款情况良好,也有拿地的需求。

  据中原地产研究中心统计,截至目前,今年北京土地总成交995.39亿元,与去年同期相比减少49.2%。为此,9月份北京相关部门曾表示,将陆续安排66宗住宅用地出让。

  根据《北京市2018年建设用地供应计划》,2018年全市建设用地计划供应总量4300公顷,其中,住宅用地1200公顷,与2017年基本持平。但截至目前,北京市前三季度土地市场总体供应情况不容乐观,北京住宅用地供应量较去年同期明显减少,更是出现了7宗流标土地。

  可以预见,今年北京市的供地目标完成压力较大,在此之前,除2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率111%外,北京出现过多次未能完成全年供地任务的情况。例如,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%;2015年,北京市计划供地4600公顷,实际完成建设用地2300公顷,完成计划的50%。

  成交溢价下调

  就2018年土地市场情况来看,土地流标与流拍频现,市场并不景气,房企拿地的积极性也不高,成交溢价率整体偏低。据记者了解,10月23日挂牌的北京延庆地块是旅馆及居住用地,因此采用的是设定地价上限,当竞买报价达到上限时,则转为竞企业自持商品住房面积比例的程序。该地块并没有销售限价,在如今北京土地市场这种现象并不常见。

  对此,诸葛找房研究中心首席分析师陈雷表示,政府今年拍地压力大,为了刺激开发商,只能放开限价,现在也只是拿延庆试水,看看开发商反应。如果延庆拍地火了,以后可能会逐渐放开限价。

  张大伟认为,今年北京住宅类土地成交的平均溢价率明显下调,2018年只有16%,更是出现了6宗流标土地。从整体看,预计近期入市的住宅土地中,除少数容积率低的地块,其他很可能继续出现底价成交。但改变了供地方式后,流标可能性不大。预计2018年四季度的北京土地市场将继续低迷,房企拿地积极性不高,对非热门地块将继续看冷。土地供应大幅度增加,对于房地产市场来说,供需结构缓解,楼市有望继续平稳,在供应多的区域,不排除在10月份开始出现价格战的可能性。

  克尔瑞分析师则认为,土地市场之所以流拍增多、进入价格指标的“低潮期”,主要原因还是企业转向更加谨慎、理智的拿地态度,但在市场和企业关于地价的“磨合期”度过后,土地挂牌价格应当会更加符合企业预期,流拍现象有望趋缓。此外,在进入第四季度之后,受行业周期性影响,加之部分城市需要完成年度供地指标,推地的节奏应该会重新加快,“捡漏”拿地的机会也会随之增多,考虑到一二线严厉调控带来的需求“蓄水池”,以及“控房价”带来的购买力实质性增长,重点城市的优质拿地机会尤为值得关注。

  高价项目拿证放行

  近日,北京数个高端项目扎堆取得预售证引起业内关注,许久未见的单价10万元以上的高价位楼盘重新回归人们的视线,泰禾·金府大院、昆仑域公示价格超过11万元/平方米,玺萌壹号院、中海寰宇天下、北京金茂府也已取证。在成交低迷的北京楼市,如此高价项目集中入市的情况非常少见。

  北京土地集中放量、高价项目拿证放行,针对这些现象,有业内人士猜测认为,政府的目的是为刺激楼市。因为今年以来,金融监管的强管控、调控政策的不断加码,致使开发商的日子并不好过,金九银十也一度传出市场遇冷的消息,土地市场开始出现流拍潮。因此,政府需要通过一定的方式刺激市场。

  对此,严跃进分析认为,对预售证的管理体现了当前市场的导向,高价楼盘不能盲目采取打压的政策,要按照市场化的方式,积极增加供应,这种情况利好高端项目的销售与去库存,更宽松的预售条件对高价盘的营销与定价策略有积极影响,在一定程度上将缓解部分开发商的资金压力。

责任编辑:庞建新

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