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二线城市成房企抢地主战场

2019-05-10 09:37  本文来源:中国消费者报 作者:申健

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  刚刚过去的4月份,房地产企业的拿地积极性普遍提升。统计数据显示,融创、碧桂园、新城等8家房企4月拿地金额均超过100亿元,而拿地超过50亿元的房企达到18家。在回归二线城市的战略驱使下,房企在这类城市中的拿地热情持续攀升、竞争愈发激烈,也带动土地溢价率上升。不过,业内人士分析,由于当前住建部对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示,因此土地市场量价难以持续齐升。
   4月29日,经过40轮竞拍,苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地最终被中海地产以35.63亿元的总地价收入囊中,溢价率约37.67%,折合楼面价30287元/平方米,创下园区规划建设以来的土拍新记录。
   此前的4月24日,苏州土拍一日成交135.7亿元,吴中区太湖新城板块和尹山湖板块均产生了新地王。与此同时,苏州新房、二手房市场交易也有上扬趋势。克而瑞研究中心的数据显示,3月苏州二手住宅成交5903套,环比上升36%。
   克而瑞分析师指出,4月份土地市场迎来了一波成交小高峰,在供应量回升的带动下,全国300个城市经营性用地月度成交持续攀升。在二线城市优质土地大规模集中成交的带动下,成交价格也随之上涨,并达到近一年来的最高点,溢价率更是自2019年开年以来一直保持上涨趋势,同比上升9.5个百分点。
   具体分析可见,规模房企拿地更加积极。中原地产研究中心统计数据显示,仅4月份,就有融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地金额超过100亿元。中原地产首席分析师张大伟称,单月拿地金额超50亿元的房企多达18家,刷新了最近一年多来土地市场的月度记录。
   克而瑞研究中心认为,这一轮土地市场行情从今年三四月份开始启动,一方面是房企不想踏空此轮拿地“窗口期”,另一方面也是为今年的业绩增长夯实基础。典型的如中海、绿城等企业,4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上,单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。
   房企之所以敢拿地,除了部分城市市场交易有所好转外,企业融资难度下降也是一个重要的因素。中原地产研究中心称,4月以来,房企继续密集融资,融资总量已经接近2600亿元,这有望成为最近一年多的最高值。房企融资完成度较好,使得企业拿地动作频频。
   中原地产首席分析师张大伟表示:整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少,中型房企成为抢地主力。房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多,最近很多城市出现之前流标的土地重新成交的现象,这表明,融资难度缓解带动市场活跃度提升。
   苏州近期热闹的土拍市场,代表了热点二线城市的状况。多个机构的数据显示,4月份热点二线城市土地拍卖行情回温明显。中国指数研究院数据显示,杭州土地市场1-4月累计总成交850亿元,其中4月涨幅明显,单月成交379亿元,高居榜首;西安土地市场趋于火热,规划建筑面积成交1700万平方米,位居首位。
   易居研究院近日发布的《2019年4月40城土地市场报告》称,4月,二线城市土地成交建筑面积环比大幅增长70.8%,同比增长35.4%。
   上海易居房地产研究院研究员王若辰认为,三四月份,二线城市地价环比上涨较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较为明显。一方面是因为房企资金面较为宽松,另一方面是开发商拿地预期的转变,即规避三四线城市,向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。
   克而瑞研究中心数据显示,今年1-4月百强房企二线新增土储建面占比达49%,较1-3月上升3个百分点。三四线城市占比下滑明显,1-4月百强房企新增土储建面占比为45%,较去年全年下降了13个百分点。
   不过,王若辰指出,二线城市4月份土地市场量价齐升,主要由于房企资金面好转及拿地预期改变,但当前部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注,“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及,该类城市可能将继续出台调控政策。因此,热点二线城市量价难以持续齐升,预计2019年将保持稳定。三线城市在2018年9月后重新开启量价震荡齐跌模式,随着棚改政策变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场,将在2019年降温。
   张大伟认为,房企的抢地行为,会使得苏州、武汉等典型城市成为房价最有可能出现明显波动的区域,而调控是否会加码,是对地方政府的考验。克而瑞研究中心称,本轮土地市场的上涨势态不会维持太久,企业投资布局仍然需要保持谨慎,尤其对于地价屡创新高的城市和区域,盲目追高并不可取。 

责任编辑:耿健

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