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房屋合同漏洞引争议 恶意磋商定金难退还

2019-11-27 14:54  本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:刘浩

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  中国消费者报上海讯(记者 刘浩)买受方贷款审批时间不确定,双方合同缺少过户日期和网签时间,房子还能过户吗?近日,上海市第一中级人民法院审判了一起因房屋合同履行期限条款不明确,一方当事人拒绝对方合理补充要约而恶意磋商的案件。经审理,法院改判买受方无权要求返还购房定金2万元。

  据了解,2017年4月19日,买受方翁某与出卖方毕某签订《房屋买卖合同》,约定了交易房屋的价格、购房款的支付以及违约责任等内容,但缺少了网签时间及过户时间的约定。合同签订后,翁某向毕某交付定金2万元。

  2017年5月6日,毕某与翁某共同到中介公司商谈网签事宜。中介提出,两人签订的《房屋买卖合同》没有约定具体的过户期限,这一问题必须补充明确才能办理网签手续。中介表示,网签合同版本中,必须标明具体的最终过户日期,不能以文字表述代替。

  最终,因翁某不同意约定具体的过户日期,双方未能办理网签。由此,双方产生争议,翁某诉至法院,要求双方合同解除,毕某返还购房定金2万元。

  一审中,毕某表示同意解除合同,但认为导致网签失败的违约责任在于翁某,依据定金罚则,购房定金不应返还。

  关于网签合同未签署的原因在哪一方,一审法院认为,双方对于签订网签合同的时间、贷款审批不通过情形下的过户时间、交房时间均未达成一致合意,故网签合同未能签署不能归责于毕某与翁某任何一方,现双方均同意合同解除,毕某应返还翁某定金2万元。一审判决后,毕某不服,上诉至上海市一中院。

  上海市一中院认为,尽管《房屋买卖合同》存在漏洞,未记载过户期限,但标的房屋及转让价款均已确定,双方关于房屋买卖的合意已经成立,合同合法有效,对双方均具有约束力。

  关于未办理网签的原因及责任,上海市一中院认为,双方未办理网签手续的真正原因在于未能就过户期限条款达成补充协议。《房屋买卖合同》将过户期限表述为“贷款审批通过后”,而贷款是否能够通过及何时通过均属于不确定的事项,属于履行期限约定不明。根据法律规定,当事人可以进行协议补充。但合同漏洞的协议填补需要当事人本着诚实信用的原则,在遵循合同其他有关条款的基础之上,积极主动地进行合理磋商。

  在本案的补充磋商中,毕某主张的过户期限给予了翁某必要的准备时间,符合房屋交易的正常惯例,毕某对翁某以贷款审批通过作为实际过户条件的主张予以拒绝,是为了避免后续交易陷入缺乏制约的拖延,具有正当理由。翁某以贷款审批通过作为实际过户条件的主张属于故意保留合同漏洞,试图拖延、规避贷款不成情况下的付款义务,其行为实质是拒绝对过户期限进行补充明确,违反诚信磋商义务,应对过户期限条款未达成补充协议承担全部过错责任。

  最终,上海市一中院改判翁某无权要求返还购房定金。

责任编辑:游婕

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