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房屋用途与合同不同 开发商被指欺诈

2018-01-25 16:27  本文来源:未知 作者:徐文智 王勇杰 杨

  中国消费者报报道(王勇杰 杨小平 记者 徐文智)西安消费者刘某在办理房产契税时发现,其所购商品房房屋用途为“其他”,并非合同约定的“成套住宅”,认为其所购房屋的开发商隐瞒了房屋真实情况,涉嫌欺诈销售,随即向当地工商行政管理部门进行投诉。近日,工商部门对该开发商进行了行政处罚,没收违法所得并处罚款共计180余万元。

  “成套住宅”变“其他”

  2014年,西安消费者刘某在西安一小区购买了一套面积为173平方米的精装商品房,共花费253.4万元。刘某与开发商签订了《商品房买卖合同》,其中第三条关于买受人所购商品房的基本情况中约定,该商品房用途为“成套住宅”。

  2017年5月,刘某为此套房屋办理房产契税时发现,自己的房屋要比普通“成套住宅”多缴纳一半的契税。心有疑惑的刘某在咨询后得知,因为自己的房屋用途为“其他”,所以要缴纳高于“成套住宅”一半的契税。

  刘某惊觉受骗,因为此前和开发商签订的购房合同约定该套房屋的用途为“成套住宅”。在与开发商交涉无果后,刘某认为开发商涉嫌隐瞒真实情况销售商品房,其合法权益收到侵害,随即向辖区内的工商部门进行了投诉,请求工商部门对开发商违法行为进行调查处理。

  开发商欺诈成立被处罚

  经调查发现,在刘某所购房屋小区的《建筑设计方案审查意见函》中,明确规定该小区有4套住宅不得作为住宅销售和使用。同时,西安市房产测量事务所提供的资料证明与西安市住房保障和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》均显示,该4套房产的房屋用途为“其他”。

  调查还查明,在2014年4月19日至2014年10月27日间,该小区开发商在明知该4套房产的房屋用途为“其他”的情况下,却一直隐瞒真实情况,仍然以“成套住宅”进行销售,先后将这4套房产分别出售给刘某等4位消费者,并签订了《商品房买卖合同》,合同约定该4套房产的房屋用途为“成套住宅”。其行为属故意告知对方虚假情况,诱使消费者作出错误意思表示,误导消费,使消费者的合法权益受到了侵害。

  执法人员调查确认,上述4套房产的违法所得为90.82万元。开发商的经营行为,违反了《侵害消费者权益行为处罚办法》第六条的规定,属于该法规第十六条第二款所指的欺诈行为。根据《消费者权益保护法》第五十六条之规定,工商部门对当事人做出责令当事人改正违法行为;没收违法所得90.82万元,并处罚款90.82万元的处理决定。

  焦点一

  房屋用途不同是否侵害消费者权益

  据办案人员介绍,该案件中涉及的4套房屋被规划行政管理部门作出“不得作为住宅销售和使用”的理由是“达不到最低的采光要求”。因为《国家标准住宅建筑规范》中规定:“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时,冬至日≥1小时,即我国规定最低标准。”因为该4套房屋达不到最低的采光要求不适宜作为住宅使用,所以作出该4套房屋不得作为住宅销售和使用的决定。

  另外,在缴纳房产契税时若房屋性质为“其他”的,要缴纳高于“成套住宅”一半的契税。部分城市实行学区房制后,房屋性质为“其他”的不享受学区房的待遇。同时,还有可能存在某些无法预计的损害。

  据此,因为房屋用途的不同,消费者的权益将会遭到实际的损害。

  焦点二

  如何认定销售欺诈

  据办案人员介绍,本案是一起典型的消费欺诈案件。构成欺诈的要件主要有:一是有欺诈的故意;二是有欺诈的事实;三是被欺诈人因欺诈而陷入错误意思表示;四是被欺诈人的意思表示与欺诈行为之间具有因果联系。开发商明知该4套房产不得作为住宅销售和使用,且《房产要素变更备案表》和《商品房预售许可证》都显示这4套房产的用途为“其他”,开发商却一直隐瞒真实情况,仍然以“成套住宅”将4套房产出售。消费者因开发商的欺诈,导致对合同内容的认识缺陷,不明不白地签订了合同。该合同的签订与开发商欺诈行为之间存在因果联系。所以,开发商的行为构成了欺诈。

  本案中,根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则> 若干问题的意见》第六十八条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”结合《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条、第六条、第十三条对该行为进行定性,并依据该法第十四条、十五条对开发商进行处罚。

  办案人员还指出,就房地产行业欺诈现象而言,常见的实施欺诈行为有:开发商预售资质欺诈;商品房规划设计欺诈;房屋质量、面积、价格欺诈;商品房销售中的广告欺诈;开发商身份欺诈和房屋真实性欺诈等,具有典型的行业特点。本案中,开发商对明知不能作为住宅销售和使用的房屋进行公开销售,属房屋真实性和使用功能上的欺诈。此类欺诈一般不被消费者所知或忽略,少见且发现难。

  焦点三

  《建筑设计方案审查意见函》能否作定案依据

  据办案人员介绍,最初认定开发商消费欺诈的主要依据是2011年7月由西安市规划局作出的《建筑设计方案审查意见函》。但是由于“函”的准确内涵表述为“不相隶属机关之间相互商洽工作、询问和答复问题,或者向有关主管部门请求批准事项时所使用的公文”。因此,公文不能作为定案的唯一依据。

  为此,办案人员进一步查找证据,取得了由西安市房产测量事务所于2013年7月提供的《房产要素变更备案表》和西安市住房保障和房屋管理局2013年12月核发的《商品房预售许可证》。这两个证据证明以上4套房产的房屋用途为“其他”。通过时间进行逻辑推理,开发商在2011年7月就知道该4套房不得作为住宅销售和使用,在2013年7月和2013年12月两次知道该4套房产的房屋用途为“其他”并非合同约定的“成套住宅”,三个证据形成证据链,将开发商的消费欺诈行为牢牢固定。

责任编辑:游婕

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