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银行放贷时间无约定 开发商却称“逾期”须退房

2018-09-07 15:12  本文来源:中国消费者报·中国消费网 作者:徐文智


谢正军/图

  中国消费者报报道(记者 徐文智)近期,《中国消费者报》先后对陕西省西安市发生的数起商品房买卖纠纷进行了详细报道。近日,记者在调查中发现,西安市商品房买卖合同(预售)中存在选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容,原本应由双方当事人协商,却成为了开发商曲解、并最终实现“退房”目的的“空子”。

  “逾期”退房引发争议

  2017年10月11日,西安消费者吴先生与西安宝枫实业开发有限责任公司(以下简称宝枫公司)签订了商品房买卖合同(预售),并通过了西安市住房保障和房屋管理局的网签备案,购买了宝枫公司开发的宝枫佳苑二期一套商品房,并全额支付首付款320688元。2018年3月14日,吴先生在长安银行小寨支行办理了贷款手续。6月20日,吴先生收到宝枫公司通知,告知他“合同条款规定60日内付清余款,但我公司一直未收到余款”,并以此为由要求解除合同。据了解,与吴先生收到同样通知的还有其他4位消费者。

  2018年6月12日,宝枫公司也同时向长安银行发出通知,称吴先生等5人“个人信誉存在严重问题,购房合同存在严重违约”,要求银行停止发放这5户的按揭贷款。

  吴先生认为,商品房买卖合同(预售)的“逾期付款责任”中的“逾期”,不应该指银行发放贷款的时间。而宝枫公司负责处理消费者退房纠纷的工作人员杨彬则表示,合同中的“逾期付款责任”所指时间就是银行贷款的到账时间。

  未约定贷款到账时间

  陕西南星律师事务所律师马榛认为,依据《合同法》的有关规定,要解除合同,要么是合同双方协商,要么是合同约定的解除条件成就或者出现《合同法》第九十条规定的情形,享有解除权的一方可以解除合同。从开发商宝枫公司向按揭贷款买受人发出的通知可以看出,并没有与买受人协商解除合同的意思表示,而是基于买受人逾期付款行使解除权。其依据是双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条第1款第(2)项约定“买受人逾期60日付款的,出卖人有权解除合同”。

  那么,该项约定中所说的“逾期”逾的究竟是什么期呢?从双方合同的约定中可以知道,按揭贷款的买受人付款有3个时间点,第一个是交纳定金的时间点,第二个是交付首付款的时间点,第三个就是银行贷款发放的时间点。然而,合同中已经注明,买受人在该合同签订前已经交纳了定金,并且在合同约定的时间之前如数支付了首付款,可见开发商所谓的“逾期”似乎只能针对贷款发放时间。

  但是,双方合同中对贷款的发放时间并没有进行约定。这是因为,贷款购房者的付款行为由银行来代为履行,这一期限是由银行根据内部审批程序来决定,并非买卖双方能够控制的。马榛表示,按照交易习惯,商品房买卖合同中不会约定银行的付款时间,《合同法》也未对银行何时付款做出规定。因此,开发商单方解除与按揭贷款的买受人的房屋买卖合同,既无法律依据,也无事实依据。

  马榛认为,在买受人没有其他根本违约行为的前提下,开发商不享有合同解除权,并且应当按照合同约定履行自己的义务。

  西安市工商局市场规范与合同管理处工作人员樊奋前分析认为,在宝枫佳苑购房的5位消费者,网签合同的第七条“付款方式及期限”第二款约定“买受人采取下列第3种方式付款”,即“贷款方式付款”。“贷款方式付款”这一合同项目中,约定了首付款支付时间、首付款支付金额和银行贷款支付金额,而对银行贷款发放时间根本没有约定,何谈“逾期”呢?那么,第八条“逾期付款责任”中的“逾期”只能针对约定过的首付款支付时间。这5位消费者早在签订合同之前,就已经将首付款全部交给了开发商,消费者并没有违反合同约定。

  观点:

  从不约定放贷时间

  长安银行小寨支行负责发放住房贷款的刘经理表示,银行与消费者之间签署的合同不可能包含有贷款发放时间期限。国家的房产政策、金融政策、银行的额度情况、消费者本人的资信情况等都是不可确定的,所以银行何时发放贷款是不可能事先约定的。同样原因,银行与开发商之间的相关协议也不可能含有贷款发放时间的条款。所以,开发商提出的因为银行贷款“逾期60日”而要求消费者解除合同、收回商品房的理由是荒唐的。

  建设银行陕西省分行一位多年从事办理住房贷款业务的人士告诉记者,因为银行贷款发放时间而解除合同的情况,在业内闻所未闻。银行、开发商、消费者三方之间存在贷款协议、担保协议和买卖协议,由于银行贷款工作的特殊性和不确定性,在这些协议约定中都不会涉及银行贷款的发放时间。一些银行的放贷员会在口头沟通中对客户进行一些关于发放时间的表述,但绝不可能进行口头或书面承诺。

  网签合同留白处应双方协商

  樊奋前告诉记者,西安市住房保障和房屋管理局提供的网签商品房买卖合同(预售)是由住建部与原工商总局监制的示范合同文本,合同连附件一共有35页。在第二页的《说明》第四条规定:“本合同文本中的选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商解决。对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当将空格部位删除。”樊奋前表示,示范文本是参考性质,双方当事人可以依据示范文本签订合同,也可以自行签订合同,由于买卖合同情况复杂,除了对常见的情况进行约定之外,还需要在示范合同中预留很多留白。

  樊奋前告诉记者,在操作流程当中,网签合同通常都是开发商代表双方当事人独自到房屋管理局签订备案的。消费者能够看到的只有整个网签合同的部分页面,其他条款包括留白处等,消费者往往是不知晓的。另一方面,在房屋管理局网签合同只是备案,并不对合同条款进行逐条审核,所以可能出现漏洞。比如,附件中很多是空格内容,需要双方当事人共同协商填写,而实际操作中,这些空格或留白处往往是由开发商一方填写。

  记者看到吴先生等消费者网签合同的附件四约定:“由于买受人在连续三个月内未向贷款银行偿还本金及利息时,担保人向银行偿还买受人在银行贷款本金及利息时,出卖人退还买受人首付款和贷款部分的本金及利息。该房屋产权归担保人所有”。樊奋前告诉记者,这个附件内容原本属于空格内容,是开发商自己填写的,同时,条款约定了银行与消费者之间的关系,作为第三方的开发商无权这样规定。这个附件内容应是无效条款。

责任编辑:黄磊

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