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2021-01-18

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物业管理行业再获政策大礼包
2021-01-18 17:49 本文来源:中国消费者报 作者:孙蔚

中国消费者报报道(记者 孙蔚)随着房地产行业逐渐进入存量市场,传统开发领域利润率整体下滑,与此同时,物业行业万亿级规模给市场带来巨大的想象空间,物业管理成为新的风口。继不久前住建部等六部委发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》不到1个月,1月5日,住建部、发改委、市场监管总局等10部委联合出台了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称《通知》)。业内人士认为,随着政策利好不断出台,物业管理行业将进入全新的转型升级时代。

城市管理服务下沉

天眼查数据显示,我国目前共有近228万家物业相关企业。地域分布上,广东省的物业相关企业数量最多,超过36万家,占全国总量的16%。山东省和江苏省分别居于第二、第三位,均拥有超过19万家物业相关企业。上海和北京两大一线城市也跻身前五名。东方证券分析测算,到2030年,基础物管物业市场规模将达1.7万亿元,行业总规模将超过2.5万亿元。

据记者了解,目前的物业管理行业已撕下劳动密集型产业、房产附属等传统标签,正在进行着众多的变革:通过大数据智能化,物业公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色,并从中找到了新商机;资本风口渐大,优秀的物业服务企业接二连三上市;规模企业投入资金研发互联网技术平台,物业管理进行智能化,规模效益愈加显著。

新形势下,加快发展物业服务业,推动物业服务向高品质和多样化升级,是满足人民群众不断增长的美好居住生活需要的重要举措。

住建部房地产市场监管司相关负责人对记者表示,此次《通知》的出台正是顺应了新时代的要求,从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。

一位参与《通知》起草的人士向记者透露,从征求意见到起草文件,《通知》经过多次修改,再报到各个部门协调,先后历时一年多,“所有部门要达成一致意见才能签署印发,整个过程十分艰难”。他还表示,“其实起草过程还涉及到很多部门,有些参与的部门没有体现在文件上。”

易居企业集团CEO丁祖昱表示,《通知》最大的突破是对主体责任等相关方面进行规范,要求落实街道属地管理责任,推动城市管理服务下沉。按照此前的规定,小区管理有两个“不进社区”,一是执法不进社区,二是水电热气等服务不进社区。大到小区违建,小到居民自来水管道维修,均由物业公司负责。但是,物业公司没有执法权,无法治理违建;维修管道等又牵涉二次收费,往往很难落实。此次《通知》对物业企业、专营单位、执法部门等个主体权责进行了明确,将其融入基层社会治理体系,强化街道对小区物业管理活动的属地管理责任,落实政府职能部门、社区、专营单位对小区事务的管理责任。

健全业委会治理结构

业委会治理结构不合理,街道社区对业委会的组织、指导和监督作用未得到充分发挥,业委会决策难、执行难,难以有效发挥业主自治的作用,一直是备受人们诟病的痛点。《通知》对业委会的治理结构进行了规范,提出优化业委会人员配置,加强对业委会人选把关,以及业委会的监督和退出机制。

物业费的收取是整个行业关注的重点,《通知》指出,要完善物业服务价格形成机制,如果物业费实行政府指导价的,由有定价权限的价格部门、住建部门制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制。提倡酬金制计费方式,对此,各部门均有分工,住建部门要公布物业服务清单,明确物业服务内容和标准;物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业协商物业费时参考。

在提升服务质量方面,过去,部分企业服务意识不强,服务行为不规范,企业规模化、专业化、集约化程度较低,服务内容单一,侧重对物的管理,对人的服务兼顾不够。对此,《通知》明确提出,通过健全服务质量保障体系、打造优秀项目、规模化经营等方式,提升物业服务质量。支持物业服务企业兼并重组,推动物业服务规模化、品牌化经营,提升整体服务水平。

在提升物业服务行业人员素质方面,物业服务每年提供大量新增就业岗位,作为劳动密集型行业,缺乏高技能人才和专业技术人才,行业人员素质不高一直是全行业面临的痛点难题。因此,《通知》明确表示要推动物业服务人员职业技能等级认定工作,展开职业技能培训和竞赛,提高从业人员整体素质和技能水平等。

规范维修资金的使用和管理

长期以来,维修资金的使用通常存在效率低、使用难、管理弱等问题。如何在保障安全的前提下,提高和规范公共维修资金的存放、使用和增值等方面的水平也是《通知》关注的重点。

《通知》要求建立紧急维修事项清单,符合清单内容的,业主委员会可直接申请使用维修资金,尚未产生业主委员会的,由街道组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用。

《通知》指出,新建商品房在办理网签备案时,由建设单位代为足额缴纳维修资金;加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度;业主共有部分经营收益用于补充维修资金;逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。

对于公共维修基金的存放,《通知》明确采用公开招标方式,综合存款利率、资产规模和服务效能等因素,择优确定专户管理银行,控制专户管理银行数量。同时,探索委托专业机构运营维修资金,提高资金收益水平,并将收益分配给业主。

据记者了解,目前北京市各小区的公共维修资金主要存放在光大银行,为了保障资金安全,每一笔资金列支都受到政府相关部门的监管。上海市的公共维修资金则存放在建设银行和上海银行。

住建部相关负责人表示,《通知》出台后,相关部门会到多个城市调研,邀请业主代表、街道社区、主管部门、物业企业、行业专家和协会等参与座谈会,希望能听到多方声音。《通知》出台只是完成了阶段性的工作,后续还会有更多细则和规范性文件发布。

责任编辑:任冬雪