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2020-11-20

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房地产行业金融红利时代结束了吗
2020-11-20 16:09 本文来源:中国消费者报•中国消费网 作者:楼兰

中国消费者报讯 如今,没有哪个开发商敢说自己的日子好过,如果有,那多半也是假话。尤其是面对融资的严厉监管,房地产行业未来将发生怎样的变化,是当下业内最关心的话题。

近年来,我国经济发展正处于转型时期,房地产行业也从曾经的“发动机”向“稳定器”角色转变。而在稳中求进的发展过程中,房地产行业出现了明显分化并进入存量化和高质量发展阶段。健康、安全、智慧、数字化成为行业讨论的高频词,我国房地产行业正面临着升级消费需求、科技改革创新、合理引入资本、精细化运营等多重挑战。

今年8月,中国银保监会主席郭树清曾撰文提醒称,房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。对房企有息负债规模酝酿进行严格管控,精准直击房企发展命脉,这意味着房地产融资环境再次迎来较大力度收紧,或将对行业游戏规则做出改变,终结此前房企高速发展所依赖的金融红利,推动行业进入管理红利时代。

中国房地产市场发展有三个阶段,一是2002年之前,企业依赖的是土地红利,谁能拿到地谁就能赚钱,市场供不应求,什么样的房子都能卖出去。现在招拍挂的土地越来越贵,行业形势也发生了变化,很多城市已经从卖方市场转变为买方市场,房企拿地越来越谨慎。

二是2002年实施土地招拍挂制度后,企业发展依赖的是金融红利,谁有能力获得银行、资本支持,谁就能多拿地、赚大钱,基本上高杠杆、高周转模式做得比较极致的房企发展都比较快。为什么会如此?比如一家房企有20亿元资金,如果不加任何杠杆,买一块地需要15亿元,剩下5亿元的自有资金作为建设费用,房地产行业一般有8%~10%的利润就算比较高,可能3年之后房子全部卖完,房企实现2亿元利润。如果其拿15亿元投三块地,手上有5亿元自有资金,剩下的资金缺口靠融资,同时推进三个项目,那么同样是3年后,每块地都可能带来2亿元利润,接着再这样利用杠杆,就可以让资金不断翻倍,越滚越快。但是,监管限制房企债务增长空间之后,这套发展逻辑就不再适用。

第三阶段就是管理红利时代。几乎所有房企高管都认可加强融资监管的必要性和对行业发展的重要性,认为其针对的是全行业的企业而不是某些企业,是重要游戏规则的改变,其影响力不亚于2002年实施的土地招拍挂制度,将彻底终结金融红利阶段,迎来管理红利时代。房企必须转变思路,不要抱有幻想,要从开发人过渡到手艺人,在管理红利时代,向管理要效益,提高单体项目的品质和盈利能力。

未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代,房地产行业发展的速度将趋向平稳,市场竞争格局将相对稳定,头部房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固,同时,排名靠后的房企实现超越的难度进一步加大。此外,高负债率房企将面临较大的发展压力,低负债率房企则迎来发展机会。

责任编辑:任冬雪