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调控大招叠加 离场还是坚守 2017-04-20 08:41  来源:中国消费者报  孙蔚 ︳ 我要分享

                                                                                  林海燕制图


 


  今年3月以来启动的各地楼市调控招招见真章,在此形势下,市场需求与预期发生了哪些变化?调控大招叠加,还能买房吗?什么人该识时务离场?什么人可以适时出手?置业时到底应该如何选择?多位业内人士建议,在这个时间节点上,在“要不要买房”这个问题上,置业者应先冷静想想,再做决定。


  调控效果立竿见影

  “调控其实不仅仅对于购房者是好事,对于大部分开发商来说也是好事。大涨不是市场的正常状态,调控是对投资需求的抑制,可以避免市场价格继续恐慌性上涨,毕竟相对稳定的房价及购房环境,更有助于帮助真正有购房需求的人从容购房。”北京市房协秘书长陈志态度鲜明地表示。

  此轮调控效果显而易见,记者身边有几个买房纯为投资、打算做短线的人,现在全都打消了购房意图,既有购房资格的问题,但主要还是资金的原因。“调控对购房需求绝对有影响。对于可买可不买的人来说,之前都是跟风买、怕掉队;现在购房杠杆一去、门槛提高,估计都偃旗息鼓了。”亚豪机购副总经理郭毅告诉记者。

  中原地产首席分析师张大伟认为,调控效果要分类看,对于住宅来说,有价无市的状况依然会存在,市场会相对稳定,特别是改善型需求依然旺盛,所以这个市场的波动幅度不会太大,当然微跌肯定会出现。商办类物业会受到重创,其成交量跌幅起码在50%以上,甚至可能出现全行业休眠,而商办类物业的价格跌幅也可能超过30%。

  张大伟判断,未来房租大涨会是大概率事件。“过去一年,北京、上海、深圳的房价涨得很高,但房租涨幅很低,很多地方是畸形市场,500万元的房子月租金才5000元,租售比只有1%。在调控力度不断加大的当下,房屋租金将出现一轮上涨。”


  置业区域如何选择

  郭毅对记者表示:“调控导致的楼市波动反而是刚需上手的机会,所以首次置业者要做好准备,等待入手良机。任何调控都不会抑制刚需,也不会完全打压真实的改善需求。”

  房地产市场在分化,但原则依然没有变,也就是有人口需求、有产业支撑的城市才有发展潜力,未来房地产市场有价值的其实只有20多个一二线核心城市及这些城市圈。

  从人口发展空间角度看,一线城市如“北上广深”等依然具备广阔的发展空间,这些区域经济发展快,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺了区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。

  此外,二线核心城市和国家战略区域具有明显优势,比如广东、浙江、福建、江苏等区域处于或紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕;同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市如南京、杭州、广州、福州,以及区域核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等都具备较强的可持续发展空间。

  张大伟认为,虽然人口净流出城市的未来房地产市场需求有限,但经济发达城市的需求会较为稳定,因此发展前景看好。重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等省(市)虽然是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移成为其发展动力。“所有人口净流出省份的非核心城市都需要谨慎选择。其实,一直以来楼市置业逻辑都没有改变,核心区的核心优质资产永远值得持有;短期炒作的区域,迟早会现原形。”张大伟表示。


  买房千万别踩“雷区”

  在调控政策频出的当下,如果想买房,建议您一定要想清楚自己的需求,到底是源自对房价上涨的恐惧,是对投资获利的追逐,还是简单地只是想有个家。“如果您说,我手里就有七八十万元,必须买房保值,要不以后可能连个厕所都买不起了,那就属于对房价上涨的恐惧。如果您说,隔壁老王炒房3年都身价千万了,我这点儿钱也得跟着翻倍,那就是在追逐获利。”陈志判断道。

  市场上可买的房子有很多种,新建商品房、自住房、二手房、回迁房、商住房甚至小产权房,刚需置业群体如何选择?据陈志介绍,因为今年北京自住房供地1.5万套的保底量肯定会妥妥地完成,大概从今年五六月份开始,北京就会有多个项目启动申购。因此在自住房方面,建议需求不是特别急迫的置业者,可以挨个项目申请。“在新建纯商品房方面,近期有一些远低于市场预期价格的房源正在上市途中;另外,还有约20万套在途量也在加速上市。如果手中有300万元到700万元的资金,置业者可以多关注一下新房市场。”陈志表示。

  一位擅长分析二手房市场供应构成的业内资深人士告诉记者,这轮房价波动时,他发现有大量“既不满二也不满五”的房源上市,这意味着二手房市场中投资属性的房子占比较高,市场中存在“虚火”。本轮调控严查中介各种不法行为,银监会和央行也联合出台了去杠杆的文件,其实都是瞄着降虚火去的。在这种情况下,很可能一些加了杠杆、资金链要断的人会甩房。如果要买二手房,建议您多看少出手。“不管怎样,买房千万都要躲开那些明确的‘雷区’。”陈志表示,“首先,尽量不要碰商住房,商住暗藏N个坑,政府部门对其态度已经明朗化,不要再心存幻想;其次,买回迁房不合法,很危险,不要因为便宜眼睁睁地往坑里跳;第三,郑重提示不要买小产权房,农村还有很多打着回迁房名义自建的小产权房,这些房子没有合法手续,不受法律保护。”

  此外,接受记者采访的业内人士一致建议,买房一定要量力而行,有多少钱办多大事儿,千万别用高杠杆。一般来说,如果月收入达不到房贷还款金额的两倍,一般会被认定成高杠杆。

责任编辑:wangyan
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