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实录:万科企业股份有限公司2015年中期业绩推介会 2015-08-19 11:40  来源:   ︳ 我要分享
谭华杰:各位尊敬的媒体朋友,非常感谢大家远道而来来参加我们的见面会。现在向各位报告一下我们上半年的基本情况,我们会分三个方面:第一,市场环境。第二,上半年经营情况。第三,下半年工作重点。

今年上半年全国住房市场比去年同期上升,其中14个主要城市比全国上涨幅度大。成交均价相对来说比较稳定。每个季度情况来看,可以看到今年以来主要城市和全国住房销售情况有一个逐步好转过程。尤其二季度好转会更明显。

万科企业股份有限公司2015年中期业绩推介会  成交好转的同时,我们看到批准预售数据下降,今年上半年新增批准预售面积同比减少10%,这个增速比去年上半年下降了23.8个百分点。一方面成交在增加,另外一方面供给在下降,这使得市场存货水平趋于减少状态。今年6月末的时候,成交批售比,就是成交面积/同期新增可售面积,这个指标达到1.19,比去年回升。成交批售比去年9月份后呈现一路上升状态。市场库存有所降低。到今年6月底主要城市库存去化周期降到10.4个月。在去年同期这个水平应该在16个月左右。去年年底应该在11个月左右。10.4个月已经非常接近一个合理的区间,一个合理存货周期应该是5-10个月,可见去库存正在逐渐把市场库存情况导向到一个合理范围。

与此同时,我们可以看到开工和投资情况还是非常低迷,住宅新开工增速去年14.4%的下降,今年上半年开工下降幅度进一步扩大到17.3%,而全国住宅增速在上半年降低到2.8%,这两个指标都是近十年来最差的一个状态。开工和投资增速意味着未来新房供应会受到一定抑制,这可能对住房销售会是一个好事,但是对于整个宏观经济和产业来说这个数据略显悲观。土地市场最显著特点还是延续了去年下半年量缩价涨的情况,今年上半年14个主要城市住宅用地供应下降了37%,成交下降了51%,都是非常大幅的下降。去年成交面积下降幅度跟去年下半年基本上是一样的。量大幅萎缩同时价格还在上涨。今年二季度这些城市土地平均出让地价同比上涨了42%,这是一个大幅的上涨。也就是说从去年下半年开始,土地价格涨幅远远超过了房价的涨幅,这是一个比较糟糕的事情,这意味着如果接下来房价不大涨的话,这些高价拿地的企业将会亏损。但是如果接下来房价大涨的话,我相信这并不符合整个社会公众对房价的预期,也不符合理性企业对于未来房价预测。这种非常高的地价实际上把行业推到进退维谷的状态,如果不买地,未来就会没有地可以开发。如果买地,你可能就在非常高的价格买地而面临很高的经营风险。所以过高地价实际上是影响行业发展的一个因素。

万科企业股份有限公司2015年中期业绩推介会  我们可以看到一线城市今年二季度的时候,地价占同期房价的比例依然高达60%。当然这个并不是说近期最高点,近期最高点是去年四季度,去年四季度这个指标高达66%。这个水准是接近香港的水准,我觉得这个比例太高了。

上半年万科的销售面积同比上升9.9%,销售金额同比上涨9.0%。上半年销售金额达到1100亿,也是整个行业当中唯一一个半年时间销售过千亿的公司。

从结算指标来看,结算面积、结算收入和营业收入增长都在20%多一点的水平,大家看到上半年利润增速只有0.8%。今年一季度我们的利润同比是下降了58%,二季度基本上是扳回了状态,达到了一个基本持平状态。导致今年一季度和今年上半年利润增速明显低于收入增速的原因是两点:第一,去年上半年尤其去年一季度我们有一个很大的投资收益,但是今年同期相对来说投资收益会比去年少。第二,今年上半年结算里面的权益比例比去年同期要低,也就是合作的程度要更深一些。合作比例上升和权益比例下降,这是符合万科战略导向。但是确实会带来利润和收入增速上面会出现一个落差。在今年下半年我们整体结算量会上升,所以全年预计权益净利润增速比上半年高。

我们上半年销售了1100亿,结算明显少一些,所以已售未结资源相对又增加了,到今年中期末,达到1948万平方米,合同金额2303.3亿,比上年末有大幅度增长,分别增长16.7%、18.4%,这个在未来会成为公司结算资源。可见公司未来结算储备还是比较充足。

从结算价格来看,今年中期是10626元,而去年是11400元,大概降低了700多元,当然这个主要是因为结构性影响。今年上半年结算里面,北京区域、成都区域占比比较高,而这两个区域价格是比上海区域、广深区域要低。上半年利润率水平和去年全年基本持平。随着地价占房价水平越来越高,行业毛利率是下降趋势。我们整个努力推出各种方面的挖潜手段,希望未来保持毛利率不下降,同时通过节约费用等做法,在毛利稳定同时,争取净利润有所上升。今年上半年销售费用和管理费用占销售费用比例有一定下降。

今年上半年开工完成60%,竣工上半年完成计划的32.7%,这是正常情况,每年下半年竣工多于上半年。我们预计会超过原计划。

上半年买了508万平方米,新增项目平均楼面地价约为3984元/平米。我们买地是非常谨慎的,面粉贵过面包的地我们是完全没有买的。到今年中期末,我们土地储备率减少,因为我们开工高过新增土地。但是我们并不会太着急,一方面现有土地储备依然支持我们两年以上开工需要。另外一方面,我们接下来会用更多合作的方式获取开发资源。

从资金和负债状况来看。持有现金远远高于一年内到期有息负债。净负债率15.8%,但是依然在行业属于最低水准之一。有息负债里面,长期负债占62%。负债结构里面,我们债券占比正在上升,而且也正在进行公司债发行工作,如果这个完成的话,我们债券占比会进一步上升,同时融资成本也会进一步下降。

总体来看,行业黄金时代已经结束了,现在是白银时代。一方面整个行业过于亢奋、乐观的情绪得到控制。另一方面,有很多新的需求也在浮现出来。所以今年上半年公司积极推进业务转型,除了传统业务之外,我们也在一些新的地产业务方面以及一些地产延伸业务方面加大了探索力度。万科物业服务从今年开始会全面进入市场化发展的轨道。在这之前万科物业主要是为万科自己开发的项目提供服务,从今年开始转向承接外部项目为主,2015年物业主要目标是要打造十个合作标杆,今年可能会外接大概6000万平米的项目,然后可能自己还有1800万平米左右的自己的项目。所以今年物业会增加7000-8000平米的面积。这个相当于是一个翻倍水平,因为去年年底我们物业收费面积是7000万平米,今年会增加到1.5亿平米,明年会开始大规模市场扩张,明年打算用托管+收购方式,从外部接受大概1.2亿平米项目,把总量提高到3亿平米,到2017年希望进一步增长。这是一个非常宏大的目标。从今年开始用三年的扩张把面积由7000万平米提高到5亿平米。也就是三年增长7倍,这是一个非常野心勃勃的目标。

第二,物流地产。这是我们第一个确认的主干业务。在今年上半年成立了万科物流地产发展公司,目前已经公告了贵阳、武汉两个项目,还有项目正在准备过程当中,不久也会陆续公告。3-5年发展目标是希望2015年左右达到1000万平米建成面积。

教育营地是一个比较有序的业务,万科有这样一个新的理想,希望成为中国首席的素质教育产业服务商,我们教育营地业务包括四个方面,包括三个营地:社区营地、城市营地、户外营地以及办一些全日制学校。今年在广深已经开业15家社区营地,今年年底有6个户外营地营业。去年接待了9000人次的户外营地的量,今年增加一倍。希望2018年开发150个以上的社区营地,12个以上城市营地,9个户外营地接待人数超过20万人次。

出租公寓业务今年也会进入正式扩张阶段。有两个品牌,一个是万科驿,一个是万科派。我们把万科驿放在首位,主要面对是大学毕业生和刚刚来到发达地区的新的移民。也就是在这个城市第一次居住,这对他来说构成了对这个城市第一印象的很重要时期。通常他之前是住在城中村,我们希望把他们从城中村里面解放出来,所以会首先推这个业务。这个业务目前已经开业和正在准备开业的业务有9个,总量有1万间左右,目前已经是行业最高的水平。当然我们增长速度会远远不止在1万套这个数字上,我们计划2017年做到15万套。如果达到15万,是第2名到10名的总额。

海外业务,目前为止在海外一共有10个项目,6个在美国,3个在香港,一个在新加坡。同时在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲开发机会。未来国际业务比重会进一步增高,会进入更多国家和城市,海外业务范围不仅仅局限在住宅,会扩展到非住宅业务。2015年新增两个比较重要的项目,一个是曼哈顿西42街有一个写字楼项目,这个跟纽约本地开发商Tribeca合作的。第二,在香港我们自己拿了一块地。之前香港项目是小股状态,由合作方操盘。我们只是参与投资。但是今年在香港屯门扫管芴住宅项目,万科全资获取,是万科在香港独立开盘的项目。

2015年下半年重点工作。我们会继续按照今年年初制定的年度重点工作来开展,继续严守质量和客户的导向,完善产品和服务。贯彻积极销售策略,同时提高盈利能力。土地市场上还会保持谨慎,同时寻找并购合作机会,以及在全球寻找资源整合机会。我们会继续坚持金融化、重运营的方向,我们也会继续坚定地转型,加快传统业务创新和新业务的发展。在年内完成物业服务改制,在年初说过一句话,今年年内计划成立五个新的事业部,刚才给大家介绍了五个方面转型的内容,这个目标某种程度上正在实现过程当中。谢谢大家!

主持人:下面开始是媒体提问时间。

记者:刚才谭总介绍的时候也说合作项目增多导致净利润下滑,今年下半年可能会有所上升,我的问题是今年整体净利润预计达到多少?小股操盘这个模式可能会导致权益下降,净利润下滑,今后轻资产、小股操盘在万科项目中会增加吗?还有最后一个,会通过什么措施提高净利率?

郁亮:万科净利率水平过去9-10%左右。行业白银时代到来,盈利水平受到一定局限。我们毛利水平保持稳定,净利水平要靠提高管理水平。上半年我们营销费用、管理费用率下降,给媒体的广告也都下降了,今天确实需要精打细算做事情,从管理要效益。

说到小股操盘、轻资产的问题,我们更愿意谈重运营的问题。不管轻和重都需要运营能力。我们重点提高运营能力,不会因为看到权益占比变化导致收入和利润之间不太配比,下半年就不合作了,我们不会。

如果全资拥有,权益占比高,利润是多一点,但是别忘了,现在一块地,地价占比60%以上了,如果不把风险分摊一下,压力会很大。合作是必然趋势,跟你有钱没钱没有关系,是抱团共同应对市场波动的方法。

白银时代,利润率跟黄金时代比肯定是低了。几年前大家看资源行业,觉得资源行业总会涨,到今天无论石油,还是铁矿石都在下降。我们行业也是如此,所以要学会精打细算。但白银时代仍然有很多机会。跟制造业比起来,仍然有很大提升空间。我希望我们盈利水平能够保持稳定,通过给股东回报,更多通过我们运营管理、效能提升来完成。

记者:5月份郁总提到万亿市值目标,今天又提出很多业态地产。在万亿目标里面如果分解的话,大概每块不同业态会占什么比例?第二,物业。物业是规模经济特征不太明显,回报率也不太高,不知道万科把侧重点放在物业管理会有什么新的思路,比如说会不会发展社区电商,有没有什么新的情况?

郁亮:对于万亿是我们大的愿景,我们今天很清晰吗?显然是不清晰的。十年前万科做千亿目标的时候,我们能知道目前市场这样吗?我们也是不知道的。我们只能说一点一点成长、一点一点努力、一点一点摸索、一点一点转型。因为今天市场变化是很快的。我们行业有很多新的发展空间,这些空间在之前也是感知不到的。万科是两条路走:一个是城市发展轨迹。一个是行业发生的变化来确定我们万亿目标。

未来在万亿里面,我们希望传统住宅销售业务占比一半左右,一半市场来自新业务。目前我们考虑了几块明确的东西,比如物业管理想明白了,比如说海外业务想明白了,再比如说万科驿我们觉得应该做。万科从来不是为有钱人盖好房子成功的,万科从来都是为普通人盖房子而成功的。今天很多刚踏入社会的年轻人,要解决房子困难的时候,如果我们给他们提供出租住宅公寓,同样可以解决他们需求问题。这是我们过去赖以成功的基础,为普通人盖好房子,提供他们需要的房子,无论是买还是租。这个业务我们今天衡量它的空间有多大,我觉得这个业务刚刚开始,这个市场有可能被重新定义。就像苹果手机出来之前,对智能手机定义完全不一样。万亿愿景我们一点一点努力在往前走。

一想物业管理赚钱,就是送点米、送点油,到电商、到金融,都想这个事情。好像干这个活的人已经很多了,我们凭什么比他们更有优势?我们优势是把物业管理的楼盘管理好。我们管理业主一生中最主要的财产。我们很得意的是万科十年后,从一个小区楼盘,我们二手房比别人贵2000、3000元后,我们知道物业管理是什么功能了。我们让业主财产保值升值了。我相信这一点长远会得到认可。

今天在判断很多业务值不值得去做的时候,我们不再仅仅从赚钱衡量。就像我们房产行业,我们赚钱很好,股价就10倍上下市盈率。因为没有给市场有想象力的东西,没有解决客户的实际问题,所以PE就低了。我不希望通过目前通常意义上的增值服务来赚钱,而好好把地盘经营好、楼盘经营好,让业主得到更好服务,让业主资产得到增值。以后这个平台是开放给大家的,比如社区电商、社区金融、社区医疗、社区养老都可以介入,都是开放式的,我们搭平台,而不是我们自己参与进去,这是我们的设想。

记者:物业这边市场想象空间你是怎么理解的?万科物业有没有上市的时间表?去年万科物业管理面积数字大概是1亿多平米,今年这个数字是1.1亿平,但是刚才PPT写着到今年年末目标是外部托管6000万,但是今年上半年到6月才完成了600万平米,所以我想问一下下半年这个外部托管面积压力会不会比较大?怎么去保证完成?第三个问题想问一下股权这方面,最近大家都很关注万科股权的问题,现在市场上有消息说生命人寿、前海人寿可能会联合举牌,您怎么看?还有大股东华润怎么看?谢谢!

郁亮:物业拓展是去年年底才定的方向,不是一个月完成1/12,一季完成1/4,不可能的。要谈的。不存在下半年压力更大问题,只是工作在进行当中。物业上市没有时间表。物业未来前景在哪里,今年年初专门去了一趟加拿大多伦多,参观了一家公司,北美4%住宅由他们管理,这是我们的方向和标杆。我们也希望未来管到中国住宅面积4%的目标。20号我们有一个专门关于物业的发布会。在前海,有兴趣的话,可以听听他们的想法,我相信他们会回答的更完整。

关于股权问题,前海人寿前不久举牌了万科。我们欢迎任何对万科感兴趣的投资者,投资者买你股票说明对你的信任,对你的认可。所以我们是欢迎态度。我们对于跟股东的关系,华润15年来作为万科第一大股东,积极承担了第一大股东应有职责,积极不干预政策,每当关键时刻总是支持我们。包括股权分置改革,包括B转H都要出承诺函等等。所以华润跟万科的关系,我们一直非常感激,大家认为华润是非常优秀的大股东,中国上市公司缺少这样的大股东。至于华润这边,华润坚定表示他们会继续支持万科。

记者:对前海人寿?

郁亮:这件事不是我来判断的。我们欢迎所有买万科股票的投资者。

记者:举牌之后是有接触吗?

郁亮:举牌是在救市的时候举牌,时间很匆忙,但是一举牌之后就联系了。

记者:这两天万科一直没有公布天津爆炸波及楼盘伤亡的情况,能不能具体透露一下,以及万科后面会采取什么措施?比如遇到房主索赔会采取什么措施?

郁亮:我们积极配合政府,安抚业主,这是我们的目标。我们在现场守护业主财产,各种工作都在政府统一指导下有条不紊进行当中。这一点请大家放心。万科作为负责任企业,一定是把客户的安全放在第一位。今天早上看到一个报道说万科使用了不合格玻璃,这是绝对没有的事情。质量是万科的底线,万科在行业经历这么多事情,一次一次经受住了考验。我们三个项目的窗户,在设计、施工、验收上都是符合规范要求的。我们所采用的两家主要供应商和施工方,一个是辽宁的宇宏门窗,一个华信门窗,已经入伙楼盘可以查到资料,确保不会出现这些问题。当然这里面出现的财产损失问题等等,这些在政府的处置底下我们在配合做这个事情。

记者:年中的时候万科跟万达签了一个合作,现在有没有具体合作方向?另外想问万科关于商业这块,万科商业这块还是更倾向于社区商业,未来在社区商业方面万科会有一些什么样的创新举措?万科在商业轻资产这块准备怎么做?

郁亮:万万合作还在谈。方向上,未来新项目合作可能会更多一点。这个还在具体谈的过程当中。

万科社区商业在各个地方进行尝试,上海2049,北京这边,广深区域这边也有尝试。各地赛马模式,一旦确定好模式,我们会推广。大家对轻有兴趣,其实我们对重更有兴趣,无论轻资产还是重资产,都需要运营能力。我们之前有一个观点,重运营是放在所有业务前面。当运营能力提高的时候,资产会变轻。没有运营能力的时候,轻资产也是负担。这是我们牢牢把握的东西,运营管理能力是核心。轻和重对万科而言是相对灵活的事情。目前融资环境越来越宽松,公司债,到前海REITs,人民银行也在培育REITs市场,这方面多了很多工具,现在不是唯轻,我们把重点放在运营能力上,我们相信有运营能力的时候,资产随时会变轻。

记者:刚才谭总介绍了五个方面业务,但是没有提到商业和消费地产,是不是我们商业或消费地产出局了或者是没有想好怎么做?第二,金融化,能不能具体介绍一下金融化怎么做?包括什么方式?负债率方面,虽然相对去年年底有一定提高,但是在行业里面还算比较低的水平,是不是万科还没有想好钱要怎么花?谢谢!

郁亮:我们商业没有提到,因为时间有限,每个都提是不可能的。我们在这里提到的是说我们已经想明白可以大规模推广的东西,别的业务还在赛马过程中,还要再想想。比如养老还没有提,养老在尝试不同模式,难道养老不是未来很重要业务吗?一定是很重要业务,但是没有提,因为养老业务如何成为一个可持续发展业务,我们还在尝试试错过程中。没有提到并不代表我们把它遗忘了。只是说我们现在没有想好这个事情。金融化同样也是如此。我们持有型物业很重要的是要有金融化工具,这就是金融化之一,而不是说给业主提供一些金融化服务,这些是通过合作伙伴来做。金融化是万科把资产通过合适方式在需要的时候把它变现成现金,这是金融化。对业务发展有帮助的。

我们负债率15%还是蛮低的,买地很花钱,风险也高。能力是培养出来的,不是用钱砸出来的,所以我们这方面比较慎重。我们谨慎地花好钱。

记者:对天津爆炸事故有两个问题请教一下,第一,有没有统计过这次爆炸事故对万科业主具体的损失、小区损失量化的数字,比如说有一些业主在还房贷上还在继续还房贷过程中,房子现在遭受到损害,公司有没有一些帮助措施?第二,万科回应说没有收到周边有危险品仓库的消息,针对这样的情况,是不是说房地产企业对一个地区规划的变化,我们会比较被动?以后对行业这方面改善有什么期待?房地产企业把一个楼盘建好后,是不是后续的对于环境监测也在我们物业服务范围里?谢谢!

郁亮:今天政府已经开始有序组织业主返回家里清理,允许业主分期分批回家清点,关于损失目前还没有一个准确数字。关于还贷的问题,最近也在跟政府沟通,相信这些问题政府都有考虑。第三个问题,危险品仓库的问题,大家可以知道我们这个地是2010年拿的,周边用地在2013年被改成危险品仓库。它是一个堆场,跟普通集装箱堆场没有什么分别,你很难从外面看到。若干年前万科有垃圾场事件,我们协调解决后,出了规则,万科在业内第一个说红线外1000米以内的不利因素需要公示。我们也在进行反思,对于已经建成的小区,我们作为物业管理单位,是否可以积极定期发现这样的问题,推进消除安全隐患。规划方面为什么会出这样的问题,我们也在关注。事故原因中央已经专门调查,我们静等结果。我希望我们的社会能反思如何加强规划严肃性,同时也发动社会力量挖掘不安全因素,使得对生命安全影响降到最低。作为发展商我们也会反思这些问题,加强我们可以采取的措施。

主持人:如果没有问题,我们今天发布会到此结束,谢谢大家!
责任编辑:孙蔚
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